Cómo se calcula el ingreso en un préstamo con estados de cuenta bancarios

Respuesta corta

En un préstamo con estados de cuenta bancarios, el prestamista suma sus depósitos elegibles de 12 o 24 meses, divide entre el número de meses y, si los estados son de una cuenta de negocio, resta un factor de gastos, comúnmente 50%, para llegar a su ingreso mensual calificable. Ejemplo: $480,000 en depósitos de negocio en 24 meses son $20,000 al mes; con un factor de gastos de 50% el prestamista cuenta $10,000 al mes. Las transferencias entre sus propias cuentas, los desembolsos de préstamos y los depósitos grandes de una sola vez se excluyen, y no se usan declaraciones de impuestos.

Por qué los trabajadores independientes usan estados de cuenta

Fannie Mae y FHA califican a los trabajadores independientes con declaraciones de impuestos, generalmente de dos años, usando el ingreso neto después de deducciones. Si usted maneja bien su negocio, toma todas las deducciones legales, y el ingreso neto en su Schedule C o K-1 puede ser una fracción del efectivo que realmente pasa por su cuenta. Un préstamo con estados de cuenta es un programa non-QM que mira el efectivo. No es un préstamo de ingreso declarado; el prestamista verifica cada depósito.

Quién los usa en Miami: contratistas, realtors, dueños de restaurantes y salones, dueños de camiones, consultores, consultorios médicos y cualquiera que cobre con 1099. Los prestamistas generalmente exigen dos años trabajando por cuenta propia, verificados con licencia de negocio, carta de contador o registro en Sunbiz. Vea préstamos con estados de cuenta.

Paso 1: Elija 12 o 24 meses, cuenta personal o de negocio

• 24 meses le da al prestamista una vista más larga y normalmente el mejor precio. También suaviza una temporada lenta.
• 12 meses funciona cuando el último año fue mucho más fuerte que el anterior, o cuando el negocio es más nuevo. Algunos prestamistas cobran un poco más en programas de 12 meses.
• Estados personales: los depósitos normalmente se cuentan al 100% porque los gastos del negocio ya se pagaron antes de que el dinero le llegara. Los prestamistas suelen querer ver que el negocio le paga regularmente y pueden pedir dos meses de estados del negocio para confirmar.
• Estados de negocio: los depósitos se cuentan después de un factor de gastos (siguiente paso), porque los depósitos brutos incluyen dinero que usted gasta en nómina, materiales y renta.
• Cuentas mixtas que reciben depósitos de negocio y personales se tratan como cuentas de negocio por la mayoría de los prestamistas.

Paso 2: El factor de gastos en cuentas de negocio

El factor de gastos es el estimado del prestamista de qué parte de sus depósitos brutos se va en operar el negocio. Hay tres formas comunes de fijarlo:

• 50% estándar. El predeterminado en muchos prestamistas: la mitad de los depósitos se trata como gastos, la mitad como ingreso. Simple, sin documentos extra.
• Carta del contador. Su contador declara el porcentaje real de gastos del negocio, por ejemplo 30%. Los prestamistas suelen fijar un piso (a menudo 10% a 20%) y pueden comparar la carta con su industria.
• Estado de pérdidas y ganancias. Algunos prestamistas usan un P&L de 12 o 24 meses preparado por un contador y exigen que los depósitos respalden cierto porcentaje del ingreso bruto del P&L. Vea préstamos con P&L.

Un factor de gastos más bajo significa más ingreso calificable, así que un negocio de servicios con pocos costos (consultoría, ventas de bienes raíces) muchas veces califica para mucho más con una carta del contador que con el 50% fijo.

Paso 3: Qué depósitos cuentan, y cuáles no

El analista lee cada página de cada estado. Depósitos que cuentan: pagos de clientes, liquidaciones de procesadores de tarjeta (Square, Stripe, Clover), cheques de clientes, pagos de clientes por Zelle o transferencia, y retiros regulares del dueño hacia una cuenta personal.

Depósitos que se excluyen o necesitan explicación:

• Transferencias desde sus otras cuentas. Mover dinero de ahorros a cheques no es ingreso. Los prestamistas los restan, y por eso muchas veces piden los estados de la cuenta de donde salió la transferencia.
• Desembolsos de préstamos. SBA, línea de crédito, adelantos de efectivo comerciales o el depósito de un préstamo de auto.
• Depósitos grandes irregulares. Cualquier cosa muy por encima de su patrón normal (muchos prestamistas marcan depósitos mayores al 50% del promedio mensual) necesita respaldo: una factura, un contrato o un documento de venta.
• Depósitos en efectivo. Algunos prestamistas los cuentan si son consistentes con el tipo de negocio; otros los excluyen.
• Reembolsos, devoluciones y cargos revertidos.

El prestamista también revisa sobregiros y saldos negativos. Más de unos pocos cargos por fondos insuficientes en 12 meses pueden descalificar el expediente o bajar el LTV.

Ejemplo resuelto: un contratista de Doral

Cuenta de cheques del negocio, 24 meses de estados. Depósitos totales: $612,000. El analista quita $48,000 en transferencias desde ahorros y un depósito de $24,000 de un préstamo de equipo, quedando $540,000 en depósitos elegibles.

• Promedio mensual: $540,000 / 24 = $22,500.
• Factor de gastos estándar de 50%: $22,500 x 0.50 = $11,250 de ingreso calificable.
• Con carta del contador que declara 35% de gastos: $22,500 x 0.65 = $14,625 de ingreso calificable.

A una relación deuda-ingreso de 45%, la diferencia entre los dos es de unos $1,500 más al mes disponibles para vivienda y deudas, lo que puede ser la brecha entre una casa de $600,000 y una de $750,000 en West Kendall. Por eso preguntamos por su porcentaje real de gastos antes de elegir prestamista.

Sume otro ingreso verificado si lo tiene: el W-2 de su cónyuge, renta con contratos, o Seguro Social. Los coprestatarios pueden mezclar tipos de documentación en muchos prestamistas.

Qué más exige el prestamista

Los programas con estados de cuenta son non-QM, así que cada prestamista fija sus reglas. Requisitos típicos entre nuestros prestamistas a octubre de 2026: dos años trabajando por cuenta propia, puntaje de crédito de 620 o más con mejor precio arriba de 700, pago inicial de 10% a 20% en residencia principal y más en segundas viviendas y propiedades de inversión, y reservas de unos meses. Las tasas son más altas que las de agencia y cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy.

Si sus depósitos son muy irregulares o su negocio tiene menos de dos años, pregunte por un préstamo con un año de declaraciones, un préstamo WVOE o un préstamo DSCR para propiedad de inversión.

QMS Lending es un broker hipotecario independiente en Doral, FL (NMLS #1781090), fundado en 2018, con acceso a más de 100 prestamistas. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito y a las guías del programa. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.