Glosario hipotecario
Definiciones cortas, un ejemplo con números reales y qué significa cada término para una compra en el sur de Florida.
A
- ARV (valor después de reparaciones) El ARV es un valor de tasación prospectivo que asume que la renovación se termina según el alcance descrito. Define el préstamo máximo en un préstamo de renovación y el cálculo de ganancia en un flip.
- Antigüedad (seasoning) Los requisitos de antigüedad existen para que los prestamistas confíen en que los activos son realmente suyos, que el valor de una propiedad es real, y que el prestatario se recuperó de un evento de crédito. Los plazos específicos dependen del programa y del prestamista.
- Análisis de crédito (underwriting) El underwriting es la evaluación de riesgo del prestamista sobre el prestatario y la propiedad. Combina la decisión de un sistema automatizado con un analista humano que revisa documentos, calcula el ingreso y el DTI, y emite condiciones que deben cumplirse antes del cierre.
- Autorización para cerrar (clear to close) Clear to close es el hito entre el underwriting y el cierre. Significa que el expediente está totalmente aprobado sujeto solo a condiciones estándar de cierre, como firmar los documentos, una actualización final de crédito y la llegada de fondos a la compañía de título.
B
- Bloqueo de tasa Un bloqueo de tasa fija la tasa de interés y el precio de su préstamo por un período definido para que el movimiento diario del mercado no cambie su pago antes del cierre. Los bloqueos largos cuestan más que los cortos porque el prestamista asume más riesgo de mercado.
- Brecha de tasación La brecha de tasación es el faltante entre el precio del contrato y el valor de tasación. Una 'garantía de brecha de tasación' es una cláusula en la que el comprador promete de antemano pagar hasta cierto monto por encima de la tasación para ganar una oferta competitiva.
- Buydown 2-1 (reducción temporal de tasa) Un buydown temporal es un subsidio financiado por el vendedor o constructor que cubre parte del interés del prestatario durante los primeros uno a tres años. La tasa del pagaré nunca cambia; el subsidio en escrow cubre la diferencia cada mes, y cualquier saldo no usado se aplica al préstamo si refinancia o vende antes.
C
- Carta de regalo (gift letter) La carta de regalo identifica al donante, su relación con usted, el monto, la dirección de la propiedad y la declaración de que no se espera devolución. La mayoría de los programas permite regalos de familiares, y algunos de amigos cercanos, empleadores o parejas de hecho.
- Certificado de Elegibilidad de VA (COE) El COE es la confirmación de VA del derecho de un veterano, miembro del servicio o cónyuge sobreviviente elegible a la garantía de préstamo hipotecario. Indica el código de derecho, cualquier derecho ya usado, y si el prestatario está exento de la cuota de financiamiento de VA.
- Concesión del vendedor Una concesión del vendedor traslada parte de la carga de efectivo al cierre del comprador al vendedor, normalmente a cambio de una oferta a precio completo o mayor. Los prestamistas las llaman contribuciones de partes interesadas y las limitan para que el precio no se infle.
- Condo-hotel (condotel) Un condo-hotel combina la propiedad individual de la unidad con una operación hotelera. Los dueños pueden usar la unidad parte del año y ponerla en el programa de renta el resto; el operador se queda con una parte del ingreso.
- Condominio no garantizable Garantizable significa que el proyecto puede 'garantizarse' ante las agencias como cumplidor de sus reglas. Los proyectos no garantizables los financian bancos de cartera, cooperativas y prestamistas non-QM con sus propios estándares.
- Cuestionario del condominio El cuestionario del condominio (formulario 1076 de Fannie Mae / 476 de Freddie Mac o la versión propia del prestamista) documenta la elegibilidad del proyecto. La asociación normalmente cobra por llenarlo y tarda de varios días a dos semanas.
- Cuota de financiamiento de VA La cuota de financiamiento es el costo del programa de préstamos VA para el prestatario, calculado como porcentaje del monto y normalmente financiado en el préstamo. Reemplaza al PMI; los préstamos VA no tienen seguro hipotecario mensual.
- Cuota extraordinaria (special assessment) Una cuota extraordinaria es un cobro obligatorio, único o en plazos, aprobado por la junta o los miembros de la asociación para financiar costos que el presupuesto regular y las reservas no cubren. Las cuotas impagas se convierten en un gravamen sobre la unidad.
D
- Divulgación de Cierre (CD) La Divulgación de Cierre es la divulgación final de TRID que establece lo que pagará y lo que deberá en su hipoteca. Recibirla inicia un período de espera obligatorio de 3 días hábiles antes de que el préstamo pueda cerrar.
E
- Escrow (cuenta de depósito en garantía) Una cuenta de escrow es una cuenta administrada por una parte neutral. Antes del cierre protege el depósito del comprador; después del cierre es la forma en que el prestamista se asegura de que impuestos y seguro se paguen a tiempo.
- Estimado de Préstamo (LE) El Estimado de Préstamo es la divulgación temprana de términos y costos del préstamo exigida bajo TRID. Es un estimado, no un compromiso, pero ciertos costos en él no pueden subir al cierre sin una razón válida.
- Estudio de reservas de integridad estructural (SIRS) El SIRS identifica los componentes estructurales de un edificio de condominio, estima su vida útil restante y costo de reemplazo, y fija las reservas que la asociación debe cobrar. Acompaña a la inspección milestone bajo la ley de seguridad de condominios posterior a Surfside.
- Exención homestead de la Florida La exención homestead es un beneficio del impuesto a la propiedad en la Florida para dueños que hacen de la casa su residencia permanente al 1 de enero. Baja el valor gravable y activa el tope anual de tasación; no es automática y debe solicitarse.
H
- HELOC (línea de crédito con garantía hipotecaria) Un HELOC convierte el capital de la casa en una línea de crédito flexible, como una tarjeta de crédito garantizada con bienes raíces. El prestamista fija un LTV combinado (CLTV) máximo para la primera hipoteca más la línea, y la línea puede usarse, pagarse y volver a usarse durante el período de uso.
I
- ITIN (número de identificación personal del contribuyente) El ITIN es un número para procesar impuestos, no un documento de trabajo ni de inmigración. Para una hipoteca, permite al prestamista consultar crédito, verificar declaraciones presentadas y documentar la identidad del prestatario cuando no existe SSN.
- Impuesto de sellos documentales de la Florida (doc stamps) El impuesto de sellos documentales ('doc stamps') es el impuesto de transferencia y registro de la Florida bajo el Capítulo 201 de los Estatutos, cobrado por el secretario del tribunal cuando se registran la escritura y la hipoteca. Es uno de los costos de cierre más grandes en una transacción en la Florida.
- Impuesto intangible de la Florida (hipoteca) El impuesto intangible sobre hipotecas es un impuesto estatal de la Florida sobre la obligación de deuda garantizada con bienes raíces, cobrado una vez al registrar. Es separado y adicional al impuesto de sellos documentales sobre el pagaré.
- Inspección milestone (ley SB 4-D de la Florida) La inspección milestone, creada por la ley SB 4-D tras el colapso de Surfside en 2021, es la revisión de un arquitecto o ingeniero licenciado sobre la condición estructural de un edificio de condominio. Tiene dos fases: una fase uno visual, y una fase dos más profunda solo si se encuentra deterioro estructural sustancial.
P
- PITI (capital, interés, impuestos y seguro) PITI es el pago mensual total de vivienda: capital (la parte que reduce el saldo del préstamo), interés (el cargo del prestamista), impuestos de la propiedad y seguro de vivienda, normalmente cobrados en una cuenta de escrow. Cuando hay HOA o seguro hipotecario, los prestamistas lo llaman PITIA.
- Preaprobación Una preaprobación es un compromiso condicional basado en documentos verificados, sujeto a una propiedad, tasación y título aceptables, y a que no cambien sus finanzas. Normalmente indica el precio máximo, tipo de préstamo, pago inicial y fecha de vencimiento.
- Precalificación La precalificación es el primer filtro: el oficial de préstamos pasa sus números declarados por las reglas de los programas para estimar un rango de precio e identificar programas probables. Nada se verifica, así que el resultado puede cambiar cuando se revisen los documentos.
- Prima de seguro hipotecario de FHA (MIP) La prima de seguro hipotecario de FHA (MIP) financia el seguro que permite a los prestamistas FHA aceptar 3.5% de pago inicial y puntajes más bajos. Tiene una parte inicial (UFMIP) y una parte mensual que forma parte de su pago.
- Préstamo con estados de cuenta bancarios Un préstamo con estados de cuenta documenta el ingreso con depósitos en vez de formularios de impuestos. Los prestamistas suman los depósitos elegibles de 12 o 24 meses, aplican un factor de gastos a las cuentas de negocio, y dividen entre el número de meses para obtener el ingreso mensual que califica.
- Préstamo conforme Conforme significa que el préstamo puede venderse a Fannie Mae o Freddie Mac porque cumple su límite de monto y sus reglas de crédito, ingreso, activos y propiedad. Los préstamos conformes suelen tener el precio más competitivo entre los convencionales.
- Préstamo hard money (capital privado) El crédito hard money (capital privado) está garantizado con bienes raíces y su precio refleja rapidez y flexibilidad. Los prestamistas dimensionan el préstamo como porcentaje del precio de compra, del costo total del proyecto o del valor después de reparaciones, y esperan cobrar con una venta o un refinanciamiento a largo plazo.
- Préstamo jumbo Los préstamos jumbo (no conformes) financian montos por encima del límite de las agencias. Los retienen bancos o se venden a inversionistas privados, así que la documentación tiende a ser más completa y las reservas exigidas más altas que en los conformes.
- Préstamo non-QM Los préstamos non-QM (hipoteca no calificada) los hacen prestamistas que verifican la capacidad de pago de maneras distintas al método estándar de las agencias. Se retienen en cartera o se venden a inversionistas privados, y su precio refleja la flexibilidad extra.
- Préstamo para extranjeros (foreign national) Los préstamos para extranjeros son hipotecas non-QM o de cartera para no residentes de EE. UU. que compran segundas casas o propiedades de inversión. Califican con ingreso extranjero documentado por un contador o empleador, con activos, o con la renta de la propiedad (DSCR).
- Préstamo puente Un préstamo puente 'tiende un puente' entre comprar y vender. Está garantizado con la casa actual, la nueva, o ambas, y está diseñado para pagarse en meses, no en años.
R
- Ratio de cobertura de deuda (DSCR) El ratio de cobertura de deuda compara el ingreso que produce una propiedad de renta con el pago de deuda que debe cubrir. Un DSCR de 1.00 significa que la renta es igual al pago; por encima de 1.00 la propiedad se cubre sola con margen, por debajo de 1.00 opera con déficit.
- Refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out) Un refinanciamiento con retiro de efectivo convierte el capital de su casa en efectivo pidiendo más de lo que debe. El préstamo nuevo paga el anterior, paga los costos de cierre, y el resto se le transfiere. Los prestamistas limitan el nuevo préstamo a un LTV máximo menor que en una compra.
- Refinanciamiento de tasa y plazo Un refinanciamiento de tasa y plazo (o 'sin retiro de efectivo') cambia la tasa de interés, el plazo o el tipo de préstamo sin aumentar el saldo más allá del pago del anterior más los costos de cierre. Tiene mejor precio que un cash-out y permite LTV más altos.
- Refinanciamiento simplificado (streamline) Un refinanciamiento streamline reutiliza la aprobación del préstamo original para acortar el análisis. Como el gobierno ya asegura o garantiza el préstamo, el prestamista puede omitir la tasación y gran parte de la revisión de ingreso, siempre que el prestatario haya pagado a tiempo y el nuevo préstamo baje la tasa o el pago.
- Relación deuda-ingreso (DTI) La relación deuda-ingreso (DTI) mide qué parte de su ingreso bruto mensual se va en pagos de deuda, incluida la nueva hipoteca. Los prestamistas la usan para medir si puede pagar el préstamo; el CFPB señala que cada producto y cada prestamista fija sus propios límites de DTI.
- Relación préstamo-valor (LTV) La relación préstamo-valor (LTV) expresa cuánto de la propiedad está financiando frente a cuánto capital propio tiene. El LTV combinado (CLTV) suma cualquier segunda hipoteca o HELOC al primer préstamo.
- Reservas (meses de reservas) Las reservas son un colchón que demuestra al prestamista que puede seguir pagando si su ingreso se interrumpe. Se verifican con estados de banco, inversiones y jubilación, y deben quedar después de contabilizar todos los fondos para el cierre.
S
- Seguro de título El seguro de título indemniza al asegurado contra defectos de título cubiertos que existían antes de la fecha de la póliza, y paga los costos legales de defender el título. A diferencia de otros seguros, se paga una vez al cierre sin prima de renovación.
- Seguro hipotecario privado (PMI) El seguro hipotecario privado (PMI) se exige en la mayoría de las hipotecas convencionales con un LTV mayor al 80%. Se paga mensual, como una prima única por adelantado, o incorporado en una tasa un poco más alta (PMI pagado por el prestamista).
T
- TRID (divulgación integrada TILA-RESPA) TRID ('Conozca antes de deber') estandariza las divulgaciones de costos hipotecarios y sus tiempos para que los prestatarios comparen ofertas y no tengan sorpresas al cierre. Aplica a la mayoría de las hipotecas de consumo de plazo cerrado; los HELOC y la mayoría de los préstamos de inversión con fin comercial siguen otras reglas.
- Tasa de porcentaje anual (APR) La tasa de porcentaje anual (APR) es un número estandarizado exigido por las reglas federales de Veracidad en los Préstamos que combina la tasa de interés con los cargos financieros prepagados para que los prestatarios comparen ofertas. Siempre es igual o mayor que la tasa del pagaré.
- Tasación (avalúo) Una tasación hipotecaria estima el valor de mercado comparando la propiedad con ventas recientes de casas similares cercanas, ajustadas por diferencias de tamaño, condición, ubicación y características. El tasador trabaja para el prestamista, no para el comprador ni el vendedor, y se asigna por un proceso neutral.
- Tope Save Our Homes El tope Save Our Homes (SOH) limita los aumentos anuales del valor tasado de una propiedad con homestead, sin importar qué tan rápido suba el valor de mercado. La brecha entre el valor de mercado (just value) y el valor tasado con tope es el beneficio SOH, que se reinicia cuando la propiedad se vende.
V
- VA IRRRL (préstamo de refinanciamiento para reducción de tasa) Un IRRRL es un refinanciamiento de VA a VA diseñado para reducir la tasa de interés o pasar a un pago estable. Reutiliza el derecho VA existente del veterano, así que normalmente no se necesita un nuevo Certificado de Elegibilidad, y los costos de cierre pueden financiarse en el préstamo.
Empiece hoy
Conozca sus números antes de hacer una oferta.
Obtenga una cotización en minutos, o llame y hable hoy con un oficial de préstamos con licencia.