¿Qué es un bloqueo de tasa?

Respuesta corta

Un bloqueo de tasa es el compromiso escrito del prestamista de mantener su tasa de interés y puntos por un número de días, normalmente 30, 45 o 60, mientras se procesa el préstamo. Si las tasas del mercado suben antes del cierre, usted conserva la tasa bloqueada. Si el bloqueo vence antes de cerrar, puede pagar una extensión o quedar al precio actual del mercado.

Definición

Un bloqueo de tasa fija la tasa de interés y el precio de su préstamo por un período definido para que el movimiento diario del mercado no cambie su pago antes del cierre. Los bloqueos largos cuestan más que los cortos porque el prestamista asume más riesgo de mercado.

Ejemplo con números

Bloquea un préstamo de $500,000 al 6.50% por 45 días el 1 de octubre, con cierre el 10 de noviembre. El cuestionario del condominio llega tarde y el cierre se mueve al 20 de noviembre. Suponga que el prestamista cobra 0.125% del préstamo por cada extensión de 7 días: $500,000 x 0.00125 = $625 por una semana, $1,250 por dos. Compárelo con dejar vencer el bloqueo: si las tasas subieron a 6.75%, el pago sobre $500,000 sube unos $82 al mes, cerca de $29,500 en 30 años. Pagar $1,250 por extender es el mejor negocio. Solo ilustración; las tasas cambian a diario.

Cuándo bloquear

Normalmente puede bloquear una vez que tiene contrato firmado y solicitud completa. La mayoría de los compradores bloquea de inmediato por un plazo que cubra cómodamente la fecha de cierre del contrato más un margen. Flotar (no bloquear) es apostar a que las tasas bajen; nadie puede prometerlo.

• Pida la confirmación del bloqueo por escrito; también aparece en su Estimado de Préstamo.
• Ajuste el plazo del bloqueo a una fecha de cierre realista, no a la optimista.

Extensiones y float-down

Si el cierre se atrasa, los prestamistas ofrecen extensiones pagadas, normalmente por 7 o 15 días. Algunos ofrecen float-down: si las tasas bajan de forma significativa antes del cierre, puede volver a bloquear más bajo por un cargo. Las condiciones cambian por prestamista, y ahí un bróker con más de 100 prestamistas puede comparar la política de bloqueo, no solo la tasa.

En el sur de Florida

El momento del bloqueo importa más en el sur de la Florida porque los cierres se atrasan por razones locales: cuestionarios y aprobaciones de la asociación, cartas de estoppel lentas, pólizas de seguro que tardan días en temporada de huracanes, y documentos de inspección milestone o SIRS que el prestamista debe revisar. En condominios nuevos, donde el cierre puede estar a meses, pregunte por bloqueos extendidos y opciones de float-down en vez de un bloqueo estándar de 30 días.