¿Qué es una cuota extraordinaria?

Respuesta corta

Una cuota extraordinaria es un cobro adicional que una asociación de condominio o de propietarios impone a los dueños, fuera de la cuota mensual regular, para pagar un gasto específico como restauración de concreto, un techo nuevo, un faltante de seguro o una sentencia legal. Puede pagarse de una vez o en plazos durante meses o años. En los negocios de condominio en Miami, quién paga una cuota abierta es un punto negociado y una preocupación del prestamista.

Definición

Una cuota extraordinaria es un cobro obligatorio, único o en plazos, aprobado por la junta o los miembros de la asociación para financiar costos que el presupuesto regular y las reservas no cubren. Las cuotas impagas se convierten en un gravamen sobre la unidad.

Ejemplo con números

Un edificio de 200 unidades en Sunny Isles aprueba una restauración de concreto y balcones de $12,000,000 tras su inspección milestone. Repartida por pies cuadrados, la parte de una unidad de 1,200 pies cuadrados es $55,000. La junta ofrece dos opciones: pagar todo en 90 días, o 60 cuotas mensuales de $55,000 / 60 = $917. Para un comprador que financia esa unidad, el prestamista suma $917 a la HOA en el pago para calificar si se usa el plan de cuotas. En una unidad de $700,000, esos $917 reducen el préstamo alcanzable en unos $140,000 al mismo DTI. Muchos compradores negocian que el vendedor pague la cuota completa antes del cierre.

Cómo tratan los prestamistas las cuotas

• Una cuota en plazos se suma a la HOA mensual en su DTI.
• Una cuota pendiente grande por reparaciones estructurales puede volver el edificio no garantizable para préstamos convencionales.
• Los prestamistas quieren ver que la obra tiene fondos y contrato, no solo planes.
• Las cuotas normalmente no se incluyen en la hipoteca de compra; se pagan en efectivo o las paga el vendedor.

Cómo negociar una cuota

Resultados comunes: el vendedor la paga al cierre con el producto de la venta; el precio se reduce por el monto; o el comprador asume las cuotas a cambio de un precio menor. Un dueño actual que enfrenta una cuota grande a veces puede pagarla con un HELOC o un refinanciamiento con retiro de efectivo en vez del plan de financiamiento de la asociación, que suele tener una tasa más alta.

En el sur de Florida

Las cuotas extraordinarias se dispararon en el sur de la Florida desde que la inspección milestone y las reglas del SIRS de la ley SB 4-D obligaron a los edificios viejos a financiar obras estructurales y dejar de renunciar a las reservas. Edificios de la costa desde Miami Beach hasta Fort Lauderdale han anunciado cuotas de decenas de miles por unidad. Antes de ofertar, lea las actas de la junta de los últimos 12 meses, el presupuesto, el estudio de reservas y la carta de estoppel, que indica cualquier cuota aprobada o pendiente. El contrato estándar de la Florida tiene una casilla para quién paga las cuotas impuestas antes del cierre; asegúrese de que esté marcada.