¿Qué es un condominio no garantizable?

Respuesta corta

Un condominio no garantizable es una unidad en un edificio que no cumple las reglas de elegibilidad de proyecto de Fannie Mae o Freddie Mac, así que no hay préstamo conforme estándar disponible. Causas comunes en Miami: demasiadas unidades rentadas o de inversionistas, litigios pendientes, reservas insuficientes, operación tipo hotel, una inspección milestone requerida pero incompleta, o reparaciones estructurales sin resolver. No garantizable no significa que no se pueda financiar; significa que necesita el prestamista correcto.

Definición

Garantizable significa que el proyecto puede 'garantizarse' ante las agencias como cumplidor de sus reglas. Los proyectos no garantizables los financian bancos de cartera, cooperativas y prestamistas non-QM con sus propios estándares.

Ejemplo con números

Un edificio en Brickell donde 60 de 100 unidades están rentadas. Proporción de inversionistas = 60 / 100 = 60%, que falla la mayoría de las pruebas de las agencias para una segunda casa o inversión. Un comprador quiere una unidad de $400,000. Vía convencional: no disponible. Vía no garantizable: suponga que el prestamista exige 20% de pago inicial en vez de 10%, es decir $80,000 en vez de $40,000, y cotiza la tasa 0.75% más alta. En un préstamo de $320,000 a 30 años son unos $155 más al mes. El comprador cierra, y si el edificio después se vuelve garantizable, refinancia a conforme. Las tasas cambian a diario; es una ilustración.

Razones comunes para que un condominio sea no garantizable

• Alta concentración de inversionistas o rentas, o un dueño con demasiadas unidades.
• Litigios pendientes contra la asociación, sobre todo casos estructurales o de defectos de construcción.
• Reservas por debajo del umbral del prestamista o una cuota extraordinaria grande sin fondos.
• Amenidades tipo hotel, pool de renta obligatorio u operación de renta a corto plazo (condo-hotel).
• Inspección milestone o SIRS incompleta, o deterioro estructural identificado.
• Espacio comercial por encima del porcentaje permitido, o proyecto aún bajo control del desarrollador.
• Construcción nueva sin terminar o sin suficientes unidades vendidas.

Cómo financiarlo

Los programas no garantizables suelen pedir más pago inicial, buen crédito y reservas, y cuestan más que el conforme. Algunos prestamistas solo necesitan un cuestionario limitado. Revise el edificio antes de hacer la oferta: pida las respuestas del cuestionario, el presupuesto, el reporte milestone y el seguro. Vea préstamos para condominios no garantizables y préstamos para condominios en construcción.

En el sur de Florida

Después del colapso de Surfside en 2021, los requisitos de inspección milestone y SIRS de la ley SB 4-D de la Florida dieron a los prestamistas nuevas razones para marcar edificios, y Fannie Mae y Freddie Mac ahora mantienen listas de proyectos que no financian. Muchos edificios de Miami-Dade y Broward de los años 70 y 80, sobre todo en la costa, están en esas listas o fallan la revisión del cuestionario. El financiamiento no garantizable se volvió parte central del crédito de condominios aquí, desde torres en Sunny Isles hasta edificios pequeños en Coconut Grove con menos de cinco unidades.