¿Qué es un condo-hotel?

Respuesta corta

Un condo-hotel es una unidad de condominio en un edificio que opera parcial o totalmente como hotel: recepción, rentas diarias o semanales, servicio de limpieza, y normalmente un programa de renta opcional u obligatorio manejado por el operador. Fannie Mae, Freddie Mac, FHA y VA no financian condo-hoteles, así que los compradores usan prestamistas especializados de cartera o non-QM. Miami Beach, Sunny Isles, Brickell y el downtown tienen decenas de torres condo-hotel.

Definición

Un condo-hotel combina la propiedad individual de la unidad con una operación hotelera. Los dueños pueden usar la unidad parte del año y ponerla en el programa de renta el resto; el operador se queda con una parte del ingreso.

Ejemplo con números

Una unidad condo-hotel de $600,000 en Sunny Isles. El prestamista exige 30% de pago inicial: $180,000, préstamo $420,000. El estado del operador muestra ingreso bruto de renta de $72,000 el año pasado, y el operador se queda con 40% ($28,800), dejando al dueño $43,200 antes de HOA, impuestos y seguro. Si la HOA es $1,400 al mes ($16,800 al año), impuestos $9,000 y seguro $3,000, el neto antes de la hipoteca es $43,200 - $28,800 = $14,400. Eso no cubre una hipoteca de $420,000, así que el prestamista califica al comprador con su ingreso o activos personales, no con el ingreso de la unidad. Cifras ilustrativas.

Cómo tratan los prestamistas a los condo-hoteles

• Más pago inicial que un condominio estándar, con frecuencia de 25% a 35% según el prestamista y el uso.
• Calificación con su ingreso personal, estados de cuenta o activos; la mayoría no cuenta el ingreso del programa de renta, o cuenta solo una parte.
• Clasificación como segunda casa o inversión; vivienda principal es raro por el uso hotelero.
• Revisión completa del edificio: contrato con el operador, términos del programa de renta, presupuesto, seguro y reportes estructurales.
• Precio por encima del convencional. Las tasas cambian a diario; llame para el precio de hoy.

Antes de comprar

Lea el contrato del programa de renta: división del ingreso, cargos, límites de uso del dueño, y si puede salirse. Pida los últimos dos años de estados de ingreso de la unidad, el presupuesto de la asociación y cualquier cuota extraordinaria. Luego llámenos al 305-425-1990 para emparejar el edificio con un prestamista antes de hacer la oferta. Vea préstamos para condo-hoteles.

En el sur de Florida

Los condo-hoteles son una especialidad del sur de la Florida, populares entre compradores extranjeros que quieren un pie a tierra en Miami Beach que genere ingreso cuando no están. Temas locales: la HOA es alta porque incluye servicios de hotel, el seguro en torres frente al mar es caro, y muchos edificios condo-hotel son viejos y enfrentan trabajos de inspección milestone y SIRS. Algunos tienen programa de renta obligatorio con fechas bloqueadas para el dueño. Pocos prestamistas se especializan en condo-hoteles; un bróker que los conoce ahorra semanas.