¿Qué es el DSCR (ratio de cobertura de deuda)?

Respuesta corta

El DSCR es la renta bruta mensual de la propiedad dividida entre su pago mensual completo (capital, interés, impuestos, seguro y HOA). Una renta de $3,000 contra un pago de $2,500 es un DSCR de 1.20. Los préstamos DSCR califican al inversionista con este ratio y no con su ingreso personal, declaraciones de impuestos o DTI.

Definición

El ratio de cobertura de deuda compara el ingreso que produce una propiedad de renta con el pago de deuda que debe cubrir. Un DSCR de 1.00 significa que la renta es igual al pago; por encima de 1.00 la propiedad se cubre sola con margen, por debajo de 1.00 opera con déficit.

Ejemplo con números

Está comprando un condominio de dos cuartos en Doral por $450,000 con 25% de pago inicial ($112,500), así que el préstamo es $337,500. Suponga que el prestamista estima capital e interés en $2,300, impuestos $650, seguro $200 y HOA $450, para un pago total de $3,600. El reporte de renta del tasador indica una renta de mercado de $3,950. DSCR = $3,950 / $3,600 = 1.10. La propiedad cubre su propio pago con un colchón de alrededor del 10%.

Cómo se calcula el DSCR

La renta sale del contrato actual o del reporte de renta del tasador (formulario 1007); la mayoría de los prestamistas usa el menor de los dos. El pago es el PITIA completo: capital, interés, impuestos, seguro y cuotas de asociación.

DSCR = renta mensual / PITIA mensual. Muchos prestamistas fijan precios por niveles, por ejemplo más de 1.25, de 1.00 a 1.24, y menos de 1.00. Algunos permiten un DSCR menor a 1.00 con más pago inicial o más reservas.

• Propiedad vacía: se usa la renta de mercado del tasador.
• Rentas a corto plazo: algunos prestamistas aceptan 12 meses de estados de la plataforma.

Por qué importa a los inversionistas

El DSCR permite al inversionista cerrar a nombre de una LLC, no entregar declaraciones de impuestos y seguir sumando propiedades sin chocar con el muro del DTI personal. El costo es un pago inicial mayor y una tasa más alta que un préstamo convencional para vivienda propia. Las tasas cambian a diario; llame para el precio de hoy.

Si el DSCR sale bajo, puede subirlo con más pago inicial (pago menor), eligiendo un edificio con HOA más baja, o comprando puntos para bajar la tasa. Vea préstamos DSCR para los detalles del programa.

En el sur de Florida

Miami-Dade y Broward están entre los mercados DSCR más activos del país porque muchos compradores son inversionistas, extranjeros o trabajadores independientes. El reto es el denominador: las cuotas de HOA, el seguro contra vientos y los impuestos reevaluados al comprar suben el pago y bajan el DSCR. Algunos prestamistas aceptan ingreso de renta a corto plazo (Airbnb) y otros no, y muchas asociaciones de condominio lo prohíben. Los préstamos DSCR son préstamos con fin comercial para propiedades no ocupadas por el dueño.