¿Qué es el DTI (relación deuda-ingreso)?

Respuesta corta

El DTI es el total de sus pagos mensuales de deuda dividido entre su ingreso bruto mensual (antes de impuestos), expresado en porcentaje. Si gana $8,000 al mes y sus deudas suman $3,200, su DTI es 40%. Es uno de los primeros números que revisa el analista en cada solicitud de préstamo hipotecario.

Definición

La relación deuda-ingreso (DTI) mide qué parte de su ingreso bruto mensual se va en pagos de deuda, incluida la nueva hipoteca. Los prestamistas la usan para medir si puede pagar el préstamo; el CFPB señala que cada producto y cada prestamista fija sus propios límites de DTI.

Ejemplo con números

Suponga que gana $120,000 al año, o $10,000 brutos al mes. Paga $550 del carro, $300 de préstamos estudiantiles y $150 de mínimos de tarjetas, en total $1,000 en deudas. El pago de la nueva hipoteca (PITI más HOA) sería $3,400. Deuda total: $1,000 + $3,400 = $4,400. DTI: $4,400 / $10,000 = 44%. Su ratio inicial (solo vivienda) es $3,400 / $10,000 = 34%.

Cómo se calcula el DTI

Sume cada deuda mensual de su reporte de crédito o que el prestamista deba contar: el pago propuesto de la hipoteca (capital, interés, impuestos, seguro, HOA), carro, préstamos estudiantiles, mínimos de tarjetas, préstamos personales y manutención.

Divida ese total entre su ingreso bruto mensual. Para empleados W-2 es el salario base más horas extra, bonos o comisiones promediados en el tiempo. Para trabajadores independientes es el ingreso neto de sus declaraciones de impuestos, o los depósitos en un préstamo con estados de cuenta bancarios.

• Servicios, teléfono, seguros no ligados a la vivienda y comida no son deudas para el DTI.
• Las deudas con menos de 10 pagos restantes muchas veces se pueden excluir; pregunte a su oficial de préstamos.

Por qué importa el DTI

Un DTI más bajo da al analista más margen para aprobar y puede abrir mejores condiciones. Un DTI alto no es un rechazo automático: buen crédito, reservas o más pago inicial pueden compensarlo.

Si su DTI es demasiado alto para un préstamo convencional o FHA, un bróker puede buscar otros caminos: pagar una tarjeta antes del cierre, agregar un codeudor, o usar un préstamo DSCR para una propiedad de inversión, que califica con la renta de la propiedad y no con su DTI personal.

En el sur de Florida

En el sur de la Florida el pago de vivienda que entra en el DTI pesa más que en otros estados. El seguro contra vientos, el de inundación, los impuestos altos de una compra nueva y la HOA cuentan. Dos compradores con el mismo ingreso pueden tener DTIs muy distintos según compren un condominio en Brickell o una casa en Kendall.