¿Qué es un préstamo para extranjeros?

Respuesta corta

Un préstamo para extranjeros es una hipoteca para un comprador que vive fuera de Estados Unidos y no tiene historial de crédito ni número de Seguro Social en EE. UU. El prestamista verifica ingreso y activos del país de origen, con frecuencia acepta una carta de referencia de un banco extranjero en lugar de un puntaje FICO, y exige más pago inicial, normalmente de 25% a 40%. Miami es el mercado hipotecario para extranjeros más grande de EE. UU., con compradores de América Latina, Canadá y Europa.

Definición

Los préstamos para extranjeros son hipotecas non-QM o de cartera para no residentes de EE. UU. que compran segundas casas o propiedades de inversión. Califican con ingreso extranjero documentado por un contador o empleador, con activos, o con la renta de la propiedad (DSCR).

Ejemplo con números

Un comprador de Bogotá compra un condominio de $700,000 en Brickell como segunda casa. El prestamista exige 30% de pago inicial: $210,000, préstamo $490,000. Documenta su ingreso con carta de contador y seis meses de estados de cuenta extranjeros, y entrega dos cartas de referencia de sus bancos en Colombia. Reservas exigidas: 12 meses del pago de $4,200, o $50,400, que pueden estar en su cuenta extranjera. Los costos de cierre incluyen doc stamps de la Florida $490,000 x 0.0035 = $1,715 e impuesto intangible $490,000 x 0.002 = $980. Los fondos se transfieren desde el exterior con rastro documentado. Si prefiriera no documentar ingreso, un préstamo DSCR para extranjeros calificaría el condominio con su renta de mercado.

Requisitos típicos

• Pasaporte y visa vigentes (B-1/B-2 u otra), o entrada con exención de visa; algunos prestamistas aceptan compradores que nunca entran a EE. UU. y cierran con poder.
• Pago inicial de 25% a 40% según prestamista, tipo de propiedad y documentación.
• Ingreso: carta del empleador, carta del contador, o dos años de declaraciones extranjeras traducidas; o calificación DSCR con la renta.
• Crédito: reporte de crédito extranjero si existe, o dos o tres cartas de referencia de bancos o acreedores.
• Reservas: con frecuencia de 6 a 12 meses de pagos, que pueden quedarse en el exterior.
• Una cuenta bancaria en EE. UU. para pagos automáticos.

Precio y estructura

Los préstamos para extranjeros tienen precio por encima del conforme y suelen ser fijos a 30 años o ARM a 5 y 7 años, a veces solo interés. Las compras de inversión son préstamos con fin comercial. Las tasas cambian a diario; llame para el precio de hoy. Un bróker con muchos prestamistas para extranjeros puede emparejar su país, documentos y edificio con un prestamista que acepte los tres.

En el sur de Florida

El sur de la Florida construyó un ecosistema de crédito alrededor de compradores extranjeros: prestamistas que leen documentos en español y portugués, compañías de título que cierran a distancia con poderes, y oficiales que entienden el ingreso de negocios latinoamericanos. Puntos a planear: una cuenta bancaria en EE. UU. para los pagos, fondos transferidos con rastro claro, la retención FIRPTA al vender, y edificios no garantizables que requieren el prestamista correcto. QMS Lending trabaja de forma bilingüe, EN/ES. Vea préstamos para extranjeros.