¿Qué es una inspección milestone?

Respuesta corta

La inspección milestone es la inspección estructural que la Florida exige a los condominios y cooperativas de tres o más pisos habitables, con plazo al 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años (25 si la autoridad local lo exige, por ejemplo cerca del mar), y cada 10 años después (Estatutos de la Florida 553.899, a octubre de 2026). Los prestamistas piden el reporte en casi todo préstamo de condominio en Miami.

Definición

La inspección milestone, creada por la ley SB 4-D tras el colapso de Surfside en 2021, es la revisión de un arquitecto o ingeniero licenciado sobre la condición estructural de un edificio de condominio. Tiene dos fases: una fase uno visual, y una fase dos más profunda solo si se encuentra deterioro estructural sustancial.

Ejemplo con números

Un edificio en North Miami Beach recibió su certificado de ocupación en 1996. Cumple 30 años en 2026, así que su primera inspección milestone vence el 31 de diciembre de 2026; la siguiente en 2036. Un edificio en Bal Harbour terminado en 1998, cerca de la costa, podría ser obligado a inspeccionar a los 25 años, en 2023, con la siguiente en 2033. Si la fase uno encuentra deterioro sustancial, sigue la fase dos y la asociación financia las reparaciones, con frecuencia con una cuota extraordinaria. Un edificio de 100 unidades con $3,000,000 de restauración de concreto cobraría $30,000 por unidad en partes iguales.

Quién debe inspeccionar y cuándo

Según los Estatutos de la Florida 553.899 (a octubre de 2026):

• Condominios y cooperativas residenciales de tres o más pisos habitables.
• Primera inspección al 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años desde su certificado de ocupación.
• La autoridad local puede exigirla a los 25 años por condiciones locales como la cercanía al agua salada.
• Se repite cada 10 años después de la primera.
• Se excluyen viviendas de una, dos, tres y cuatro familias de tres pisos o menos.

Fase uno y fase dos

La fase uno es un examen visual de áreas habitables y no habitables por un arquitecto o ingeniero licenciado, que termina en una evaluación cualitativa. La fase dos solo se exige si la fase uno identifica deterioro estructural sustancial; puede incluir pruebas destructivas o no destructivas y produce recomendaciones de reparación. Los prestamistas leen el resumen de la fase uno y preguntan si se activó la fase dos. Vea también SIRS, el estudio de reservas que acompaña la inspección.

En el sur de Florida

Miami-Dade y Broward tienen miles de condominios construidos entre los años 70 y 90, así que gran parte del inventario está en o más allá de los 30 años. Antes de ofertar pregunte tres cosas: si ya se hizo la inspección, si requirió fase dos, y cómo se financian las reparaciones. Los prestamistas tratan una inspección vencida, una fase dos abierta o reparaciones sin fondos como alertas que pueden volver el edificio no garantizable. Pida el reporte con los documentos del condominio.