¿Qué es el underwriting (análisis de crédito)?

Respuesta corta

El underwriting es la etapa en que el analista del prestamista verifica todo en su expediente contra las reglas del programa: crédito, ingreso, activos, la tasación, el título, el seguro y, en condominios, el edificio. El resultado es una aprobación condicional con una lista de pendientes, y luego la aprobación final conocida como autorización para cerrar. En Miami, el underwriting normalmente toma de pocos días a dos semanas, y la revisión del condominio y el seguro suelen ser lo más lento.

Definición

El underwriting es la evaluación de riesgo del prestamista sobre el prestatario y la propiedad. Combina la decisión de un sistema automatizado con un analista humano que revisa documentos, calcula el ingreso y el DTI, y emite condiciones que deben cumplirse antes del cierre.

Ejemplo con números

Un comprador independiente en Coral Gables entrega dos años de declaraciones con ingreso neto de $142,000 y $168,000. El analista los promedia: ($142,000 + $168,000) / 2 = $155,000 al año, o $12,917 al mes, y suma $9,000 al año de depreciación ($750 al mes) para $13,667 de ingreso que califica. Deudas de $1,200 más el pago propuesto de $5,600 dan un DTI de $6,800 / $13,667 = 49.8%. El sistema automatizado aprobó hasta 50%, así que el expediente pasa, pero el analista condiciona el expediente a un estado de ganancias y pérdidas del año que muestre que el ingreso no está bajando. El P&L muestra $120,000 hasta septiembre, en camino a $160,000, así que la condición se cumple.

Los pasos del underwriting

• Sistema automatizado: el expediente pasa por DU de Fannie Mae o LPA de Freddie Mac (o el motor del prestamista en non-QM) para una decisión inicial y los documentos requeridos.
• Análisis inicial: un analista revisa crédito, ingreso, activos y la solicitud, y emite una aprobación condicional.
• Revisión de la propiedad: se revisan tasación, compromiso de título, seguro y documentos del condominio.
• Condiciones: usted entrega lo que falta; el analista las libera.
• Autorización para cerrar: aprobación final; se emite la divulgación de cierre.

Qué atrasa el underwriting

Páginas faltantes, depósitos sin explicar, ingreso que cambió hace poco, una asociación de condominio lenta, una tasación baja o con reparaciones, y deudas nuevas abiertas durante el proceso. No cambie de trabajo, no abra crédito ni mueva dinero entre la solicitud y el cierre sin avisar a su oficial de préstamos.

En el sur de Florida

Los expedientes en Miami tienen capas adicionales de underwriting: revisión del proyecto de condominio (cuestionario, presupuesto, seguro, inspección milestone y SIRS), determinación de zona de inundación y seguro de inundación, cobertura de viento con deducibles aceptables, y depósitos grandes o extranjeros que hay que rastrear. El trabajo independiente y los ingresos múltiples son comunes y toman más tiempo de calcular. El underwriting non-QM y para extranjeros es manual por diseño. Los cierres más rápidos vienen de expedientes completos: envíe cada página de cada estado de cuenta, explique los depósitos grandes desde el inicio y responda a las condiciones el mismo día.