¿Qué es una preaprobación?

Respuesta corta

Una preaprobación es una carta escrita de un prestamista o bróker que indica el monto de préstamo para el que califica, emitida después de consultar su crédito y revisar sus documentos de ingreso y activos, muchas veces con una aprobación del sistema automatizado. Es más fuerte que una precalificación, que se basa en lo que usted dice. En Miami, los agentes de listado esperan una carta de preaprobación con cada oferta financiada, y una completa le permite cerrar más rápido cuando tenga contrato.

Definición

Una preaprobación es un compromiso condicional basado en documentos verificados, sujeto a una propiedad, tasación y título aceptables, y a que no cambien sus finanzas. Normalmente indica el precio máximo, tipo de préstamo, pago inicial y fecha de vencimiento.

Ejemplo con números

Una pareja en Doral gana $11,000 brutos al mes y tiene $900 en deudas mensuales. Su oficial de préstamos consulta el crédito (puntajes 742 y 718), revisa dos años de W-2, 30 días de recibos de pago y dos meses de estados de cuenta que muestran $95,000. El sistema automatizado aprueba un préstamo convencional con DTI de 45%: deuda total máxima $11,000 x 0.45 = $4,950, menos $900 = $4,050 para vivienda. Con las tasas de hoy, impuestos, seguro y una HOA de $350, eso soporta un préstamo de unos $520,000. Con 10% de pago inicial reciben una carta de preaprobación hasta $578,000 de precio, efectivo al cierre de unos $75,000, dejando $20,000 en reservas. Las tasas cambian a diario, así que la carta se recalcula cuando encuentran casa.

Qué necesita para la preaprobación

• Identificación con foto y número de Seguro Social (o ITIN para programas ITIN).
• Ingreso: 30 días de recibos de pago y dos años de W-2; o dos años de declaraciones y un estado de ganancias y pérdidas del año para independientes; o de 12 a 24 meses de estados de cuenta para un préstamo con estados de cuenta.
• Activos: dos meses de estados de cada cuenta usada para pago inicial y reservas.
• Una consulta de crédito, que nos permite revisar puntajes y deudas en los tres burós.

QMS Lending revisa su expediente con más de 100 prestamistas y emite la carta, normalmente dentro de 24 horas de recibir los documentos.

Preaprobación frente a precalificación y compromiso

Una precalificación es un estimado con información declarada. Una preaprobación se basa en documentos verificados y consulta de crédito. Un compromiso de préstamo o autorización para cerrar llega después del análisis completo de usted y de la propiedad. Los vendedores en Miami quieren al menos la preaprobación.

En el sur de Florida

Una preaprobación fuerte importa más en el sur de la Florida porque compite con compradores en efectivo y porque el pago de vivienda es difícil de estimar. Insista en que su oficial use impuestos realistas de Miami-Dade (sobre el precio de compra), una cotización real de seguro con viento e inundación, y la HOA real; de lo contrario la carta exagera lo que puede pagar. Pida que la carta se ajuste a cada oferta al precio ofrecido, no al máximo, para no mostrar todo su presupuesto.