¿Qué es un préstamo non-QM?

Respuesta corta

Un préstamo non-QM es una hipoteca que no encaja en la definición federal de hipoteca calificada (QM) bajo la regla de capacidad de pago, normalmente porque el ingreso se documenta con estados de cuenta, renta (DSCR), activos o un 1099 en vez de declaraciones de impuestos y W-2. No es un préstamo subprime: los prestatarios non-QM suelen tener buen crédito y pago inicial grande, pero un ingreso que las declaraciones subestiman. En Miami, donde muchos compradores son independientes, inversionistas o extranjeros, el non-QM es una parte importante del mercado.

Definición

Los préstamos non-QM (hipoteca no calificada) los hacen prestamistas que verifican la capacidad de pago de maneras distintas al método estándar de las agencias. Se retienen en cartera o se venden a inversionistas privados, y su precio refleja la flexibilidad extra.

Ejemplo con números

Una empresaria de Doral muestra $70,000 de ingreso gravable después de deducciones, pero los depósitos de su negocio en 12 meses suman $420,000. Un prestamista convencional la califica con $70,000 / 12 = $5,833 al mes, que alcanza para un préstamo pequeño. Un prestamista non-QM de estados de cuenta aplica un factor de gastos de 50% a los depósitos: $420,000 x 0.50 = $210,000 al año, o $17,500 al mes. Con un DTI de 43% eso soporta un pago total de unos $7,525 en vez de unos $2,508, casi el triple de capacidad de compra. Los factores de gastos varían por prestamista e industria.

Programas non-QM comunes

• Préstamos con estados de cuenta: 12 o 24 meses de depósitos reemplazan las declaraciones.
• Préstamos DSCR: la propiedad de inversión califica con la renta.
• Préstamos con estado de ganancias y pérdidas y 1099 o WVOE: documentación alternativa de ingreso.
• Extranjeros e ITIN: para compradores sin crédito en EE. UU. o sin número de Seguro Social.
• Agotamiento de activos: ingreso calculado a partir de activos líquidos.
• Solo interés y plazos de 40 años, que las reglas QM no permiten.

Qué esperar

Non-QM normalmente significa más pago inicial, una tasa mayor que la conforme, y a veces penalidad por prepago en préstamos de inversión. El análisis es manual y con sentido común, y los cierres pueden ser tan rápidos como los convencionales. Las tasas cambian a diario; llame para el precio de hoy.

En el sur de Florida

El sur de la Florida es uno de los mercados non-QM más grandes del país: profesionales independientes, inversionistas que compran condominios para rentar, extranjeros de América Latina y Europa, y compradores de condominios no garantizables y condo-hoteles que las agencias no financian. Los prestamistas non-QM también son más flexibles con eventos de crédito recientes y con propiedades con permisos abiertos o uso de renta a corto plazo. El precio es mayor que el conforme y varía mucho por prestamista, por eso comparar a través de un bróker importa aquí más que en ningún lado.