¿Qué es un préstamo con estados de cuenta bancarios?

Respuesta corta

Un préstamo con estados de cuenta es una hipoteca non-QM que calcula su ingreso a partir de 12 o 24 meses de depósitos bancarios personales o del negocio en vez de declaraciones de impuestos. Existe porque los independientes deducen legalmente gastos que hacen que su ingreso gravable se vea mucho menor que su flujo de efectivo. Usuarios típicos en Miami: contratistas, realtors, dueños de restaurantes, camioneros, dueños de consultorios y cualquiera que cobre a través de una LLC.

Definición

Un préstamo con estados de cuenta documenta el ingreso con depósitos en vez de formularios de impuestos. Los prestamistas suman los depósitos elegibles de 12 o 24 meses, aplican un factor de gastos a las cuentas de negocio, y dividen entre el número de meses para obtener el ingreso mensual que califica.

Ejemplo con números

La cuenta de negocio de un contratista general de Hialeah muestra $38,000 de depósitos mensuales promedio en 24 meses, o $912,000 en total. El prestamista excluye un depósito de préstamo de $60,000 y una transferencia de ahorros de $15,000, quedando $837,000. El factor de gastos del prestamista para construcción es 50%: $837,000 x 0.50 = $418,500 netos en 24 meses, o $17,437 al mes de ingreso para calificar. Si en cambio usara 12 meses de estados personales con $9,500 al mes de retiros del dueño, el prestamista contaría el 100%: $9,500 al mes. La vía del estado de negocio lo califica para un préstamo mayor.

Cómo cuentan los depósitos los prestamistas

• Estados personales: normalmente cuenta el 100% de los depósitos, porque los gastos ya se pagaron desde el negocio.
• Estados del negocio: un factor de gastos (a menudo 50%, a veces menor o mayor) o una carta del CPA con el porcentaje real de gastos.
• Excluidos: transferencias entre sus propias cuentas, desembolsos de préstamos, reembolsos de impuestos, depósitos grandes únicos sin explicación.
• Propiedad: normalmente debe ser dueño de al menos 25% del negocio, documentado con carta del CPA o licencia comercial.

Costos y beneficios

Espere una tasa más alta y más pago inicial que un préstamo conforme, a cambio de calificar con su flujo de efectivo real. El puntaje, las reservas y el LTV definen el precio. Un bróker compara los factores de gastos entre prestamistas, lo que puede cambiar su ingreso para calificar en miles al mes. Vea préstamos con estados de cuenta y préstamos con un año de declaraciones. Las tasas cambian a diario; llame para el precio de hoy.

En el sur de Florida

Miami-Dade tiene una de las tasas de trabajo independiente más altas entre los condados grandes de EE. UU., por eso el préstamo con estados de cuenta es tan común aquí. Los prestamistas querrán ver que los depósitos coincidan con el tipo de negocio, que los depósitos grandes estén explicados, y que el negocio lleve al menos dos años operando (algunos aceptan uno). Los negocios con mucho efectivo deben empezar a depositar de forma constante al menos 12 meses antes de aplicar. Estos préstamos sirven para vivienda principal, segunda casa e inversión, incluyendo muchos condominios no garantizables.