¿Qué son las reservas?

Respuesta corta

Las reservas son los activos líquidos que aún tiene después de pagar su pago inicial y costos de cierre, medidos en meses de su pago completo de vivienda (PITI más HOA). Si su pago es $4,000 y le quedan $12,000 después del cierre, tiene tres meses de reservas. Los requisitos dependen del programa, el tipo de propiedad y el riesgo: algunos préstamos no exigen ninguna, mientras que los jumbo, de inversión y non-QM suelen exigir de 6 a 12 meses.

Definición

Las reservas son un colchón que demuestra al prestamista que puede seguir pagando si su ingreso se interrumpe. Se verifican con estados de banco, inversiones y jubilación, y deben quedar después de contabilizar todos los fondos para el cierre.

Ejemplo con números

Un inversionista compra un condominio de renta de $500,000 en Doral con un préstamo DSCR: 25% de pago inicial ($125,000) más costos de cierre de unos $14,000, así que necesita $139,000 al cierre. El PITIA mensual (incluyendo $450 de HOA) es $3,900. El prestamista exige seis meses de reservas: 6 x $3,900 = $23,400. También tiene otras dos rentas con pagos de $2,800 y $2,200, y el prestamista quiere dos meses de cada una: 2 x ($2,800 + $2,200) = $10,000. Reservas totales necesarias: $33,400. Activos verificados necesarios: $139,000 + $33,400 = $172,400. Su cuenta corriente muestra $90,000 y su cuenta de inversiones $110,000 (contada al 100% por este prestamista), así que califica con unos $27,600 de sobra.

Qué cuenta como reservas

• Saldos de cuentas corrientes y de ahorro después de restar los fondos del cierre.
• Acciones, bonos y fondos mutuos en cuentas de inversión (algunos prestamistas los descuentan).
• Cuentas de jubilación consolidadas como 401(k) e IRA, normalmente a un porcentaje reducido.
• Valor en efectivo de seguros de vida y, en algunos programas, fondos del negocio con carta del CPA.
• No cuentan: dinero prestado sin garantía, efectivo en mano, activos que no pueda documentar, y en algunos programas los fondos de regalo.

Cuánto necesita

Cada programa fija su regla, y el sistema automatizado puede exigir más en expedientes de mayor riesgo. Los préstamos convencionales y FHA para vivienda principal suelen necesitar pocas o ninguna reserva; segundas casas, inversión, jumbo y DSCR normalmente necesitan varios meses, más meses adicionales por otras propiedades que tenga. Más reservas también pueden compensar un DTI alto.

En el sur de Florida

Las reservas pesan más a los compradores del sur de la Florida porque el pago mensual que define un 'mes' es grande: impuestos de una compra nueva, seguro de viento e inundación, y cuotas de HOA inflan el PITIA. Seis meses en un condominio de Brickell pueden ser $30,000 o más. Los prestamistas jumbo y para extranjeros aquí suelen pedir 12 meses. Los activos extranjeros normalmente cuentan si están documentados y, para algunos prestamistas, si se mueven a una cuenta de EE. UU. Las cuentas de jubilación normalmente cuentan con descuento. Los fondos de regalo cuentan como reservas en algunos programas pero no en otros.