¿Qué es el MIP (prima de seguro hipotecario de FHA)?

Respuesta corta

El MIP es el seguro hipotecario que lleva todo préstamo FHA, en dos partes: una prima inicial de 1.75% del monto base, normalmente financiada en el préstamo, y una prima anual de 0.50% a 0.75% en préstamos a 30 años según el monto y el LTV (Carta de HUD 2023-05, a octubre de 2026). A diferencia del PMI, el MIP anual dura toda la vida del préstamo cuando da menos del 10% de pago inicial.

Definición

La prima de seguro hipotecario de FHA (MIP) financia el seguro que permite a los prestamistas FHA aceptar 3.5% de pago inicial y puntajes más bajos. Tiene una parte inicial (UFMIP) y una parte mensual que forma parte de su pago.

Ejemplo con números

Compra FHA de un condominio de $400,000 en Hialeah Gardens con 3.5% de pago inicial ($14,000). Préstamo base: $386,000. MIP inicial: $386,000 x 0.0175 = $6,755, financiado, así que el préstamo total es $392,755. El MIP anual para un préstamo base hasta $726,200 con LTV mayor al 95% es 0.55%: $386,000 x 0.0055 = $2,123 al año, unos $177 al mes, por toda la vida del préstamo. Con 10% de pago inicial ($40,000, préstamo base $360,000, LTV 90%), la tasa anual es 0.50% y el MIP termina a los 11 años.

Tabla actual de MIP de FHA (préstamos a 30 años)

Según la Carta de HUD 2023-05, vigente para casos endosados desde el 20 de marzo de 2023 (a octubre de 2026):

• MIP inicial: 1.75% del monto base del préstamo.
• Préstamo base hasta $726,200: 0.50% anual con LTV de 95% o menos; 0.55% por encima de 95%.
• Préstamo base mayor a $726,200: 0.70% con LTV de 95% o menos; 0.75% por encima de 95%.
• Duración: 11 años si el LTV es 90% o menos; toda la vida del préstamo si es mayor a 90%.

Cómo quitarse el MIP

Si dio menos del 10% de pago inicial, la única salida es refinanciar a un préstamo que no sea FHA, normalmente un préstamo convencional cuando tenga 20% de capital. Un refinanciamiento simplificado FHA baja su tasa pero mantiene el MIP. Parte del MIP inicial puede reembolsarse si hace el streamline dentro de tres años.

En el sur de Florida

FHA es popular en Miami-Dade para compradores primerizos con pocos ahorros, pero el condominio debe estar en la lista aprobada de HUD o calificar para aprobación de unidad individual, y muchos edificios del sur de la Florida no lo logran. El MIP mensual además se suma a la HOA y al seguro alto, lo que afecta el DTI. Muchos prestatarios FHA en Miami refinancian a convencional al llegar al 20% de capital para quitar el MIP; la apreciación aquí muchas veces lo permite antes de lo esperado.