¿Qué es un préstamo hard money?

Respuesta corta

Un préstamo hard money es un préstamo de corto plazo, normalmente de 6 a 24 meses, de un prestamista privado o especializado que analiza principalmente el valor de la propiedad y el negocio, no sus declaraciones de impuestos ni su DTI. Los inversionistas lo usan para comprar y renovar propiedades, cerrar en días para competir con efectivo, o como puente hasta una venta o refinanciamiento. Cuesta más que un préstamo bancario: tasas más altas, puntos de originación y a veces pagos de solo interés. Hard money es un préstamo con fin comercial para propiedades no ocupadas por el dueño.

Definición

El crédito hard money (capital privado) está garantizado con bienes raíces y su precio refleja rapidez y flexibilidad. Los prestamistas dimensionan el préstamo como porcentaje del precio de compra, del costo total del proyecto o del valor después de reparaciones, y esperan cobrar con una venta o un refinanciamiento a largo plazo.

Ejemplo con números

Un inversionista compra una casa deteriorada en La Pequeña Habana por $350,000, con un presupuesto de renovación de $90,000 y un valor después de reparaciones de $560,000. El prestamista hard money financia 85% de la compra ($297,500) más 100% de la renovación ($90,000) en desembolsos, para un préstamo de $387,500, que es 69% del ARV. Términos: 12 meses, solo interés al 11%, 2 puntos. Puntos: $387,500 x 0.02 = $7,750. Interés mensual una vez desembolsado todo: $387,500 x 0.11 / 12 = unos $3,552. En un proyecto de 8 meses: 8 x $3,552 = $28,417. Costo total de financiamiento unos $36,167 más doc stamps de la Florida $387,500 x 0.0035 = $1,356 e impuesto intangible $775. La venta a $560,000 menos compra, renovación, financiamiento, impuestos y costos de venta deja la ganancia. Tasas ilustrativas que cambian a diario.

Cuándo tiene sentido el hard money

• Proyectos de fix and flip o fix and hold donde la rapidez y el financiamiento de la renovación importan más que la tasa.
• Compras en subasta o de herencias que deben cerrar en días.
• Propiedades que no califican para financiamiento convencional por condición, permisos abiertos o problemas del edificio.
• Un puente hasta una venta o un refinanciamiento DSCR.
• Prestatarios cuyas declaraciones no soportan un préstamo bancario pero cuyo negocio y capital sí.

Qué vigilar

Lea la hoja de términos: puntos, reserva de interés, cargos por desembolso, extensiones y condiciones de prepago. Conozca su salida antes de cerrar: un ARV realista, un plazo de venta o un refinanciamiento DSCR que la propiedad soporte. Las tasas cambian a diario; llame para el precio de hoy.

En el sur de Florida

Miami-Dade tiene un mercado profundo de hard money que sirve a flippers en vecindarios antiguos (La Pequeña Habana, Allapattah, North Miami, Hialeah), inversionistas que compran condominios que ningún prestamista convencional toca, y extranjeros que necesitan cerrar rápido. Los doc stamps y el impuesto intangible aplican a todo hard money, los prestamistas quieren permisos para la renovación, y el seguro de una propiedad vacía en obra es caro. La mayoría termina en un préstamo DSCR o una venta dentro de un año. Vea préstamos hard money y fix and flip.