¿Qué es el ARV (valor después de reparaciones)?

Respuesta corta

El ARV (valor después de reparaciones) es el valor de mercado estimado de una propiedad una vez terminadas las renovaciones planeadas, basado en ventas recientes de casas renovadas comparables cercanas. Los prestamistas fix-and-flip y hard money lo usan para limitar el préstamo, normalmente entre 65% y 75% del ARV, y los inversionistas lo usan para decidir cuánto pueden pagar. El tasador lo produce a partir de los planos y el presupuesto como un valor 'sujeto a terminación'.

Definición

El ARV es un valor de tasación prospectivo que asume que la renovación se termina según el alcance descrito. Define el préstamo máximo en un préstamo de renovación y el cálculo de ganancia en un flip.

Ejemplo con números

Las casas renovadas de tres cuartos en Westchester se venden entre $620,000 y $650,000. Una inversionista estima un ARV de $630,000 para una casa anticuada listada en $410,000 que necesita $95,000 de obra. La regla del 70%: precio máximo de compra = ($630,000 x 0.70) - $95,000 = $441,000 - $95,000 = $346,000. El precio de lista de $410,000 es demasiado alto según esa regla; ofrece $350,000. Cálculo del prestamista: el hard money limita el préstamo al 70% del ARV, o $441,000, y por separado al 90% del costo ($350,000 + $95,000 = $445,000 x 0.90 = $400,500). El menor de los dos, $400,500, es el préstamo, así que necesita $44,500 más costos de cierre y reservas. La venta a $630,000 menos $445,000 de costo, unos $40,000 de financiamiento y $50,000 de costos de venta deja unos $95,000 antes de impuestos.

Cómo usan el ARV los prestamistas

• Tope préstamo-ARV: con frecuencia de 65% a 75%; el préstamo incluyendo la renovación no puede excederlo.
• Tope préstamo-costo: un límite separado sobre compra más renovación, con frecuencia de 85% a 90%; manda el menor de los dos.
• Desembolsos: los fondos de renovación se liberan por etapas después de inspecciones.
• Salida: el prestamista quiere ver que el ARV soporta una venta o un refinanciamiento DSCR que pague el préstamo.

Cómo estimar bien el ARV

Use comparables vendidos en los últimos tres a seis meses a media milla, renovados al mismo nivel, de tamaño y número de cuartos y baños similares. Ajuste por piscina, garaje, terreno y zona de inundación. No use precios de lista. Pida una cotización de contratista para el presupuesto y agregue 10% a 15% de contingencia. Vea préstamos fix and flip y préstamos hard money.

En el sur de Florida

Los ARV en Miami son sensibles a cosas que los inversionistas de fuera pasan por alto: el efecto de las ventanas de impacto y un techo nuevo en el seguro, la zona de inundación, si las adiciones pasadas tuvieron permiso (el tasador puede excluir pies cuadrados sin permiso), y las diferencias cuadra por cuadra en Shenandoah, Little River o North Miami. Los tasadores quieren un alcance de obra detallado y cotizaciones de contratistas, y el último desembolso depende de una inspección de terminación. Un ARV conservador lo protege si el mercado se enfría.