¿Qué es un refinanciamiento de tasa y plazo?

Respuesta corta

Un refinanciamiento de tasa y plazo reemplaza su hipoteca actual con una nueva de saldo similar para obtener una tasa más baja, otro plazo (por ejemplo de 30 a 15 años), una tasa fija en vez de ajustable, o para eliminar el seguro hipotecario de FHA. No retira efectivo más allá de un monto pequeño por redondeo; los costos de cierre pueden pagarse en efectivo o sumarse al préstamo. La decisión se reduce al punto de equilibrio: costos de cierre divididos entre el ahorro mensual.

Definición

Un refinanciamiento de tasa y plazo (o 'sin retiro de efectivo') cambia la tasa de interés, el plazo o el tipo de préstamo sin aumentar el saldo más allá del pago del anterior más los costos de cierre. Tiene mejor precio que un cash-out y permite LTV más altos.

Ejemplo con números

Préstamo actual: saldo de $450,000 al 7.25%, capital e interés unos $3,070. Préstamo nuevo: $450,000 al 6.25%, capital e interés unos $2,771, ahorro de $299 al mes. Costos de cierre: doc stamps de la Florida $450,000 x 0.0035 = $1,575, impuesto intangible $450,000 x 0.002 = $900, título (póliza del prestamista a tarifa de reemisión), tasación y cargos del prestamista unos $4,500, total unos $6,975. Punto de equilibrio = $6,975 / $299 = unos 23 meses. Si piensa quedarse más de dos años, el refinanciamiento paga. En 10 años el ahorro es $299 x 120 = $35,880 menos $6,975 = $28,905. Solo ilustración; las tasas cambian a diario.

Cuándo tiene sentido un refinanciamiento de tasa y plazo

• Las tasas bajaron lo suficiente para que el punto de equilibrio quede dentro del tiempo que se quedará en la casa.
• Tiene un ARM por ajustarse y quiere tasa fija.
• Quiere acortar a 15 o 20 años y puede con el pago mayor.
• Tiene un préstamo FHA con MIP y ya tiene 20% de capital.
• Quiere sacar a un codeudor o a un ex cónyuge del préstamo.

Tasa y plazo frente a streamline y cash-out

Un refinanciamiento simplificado (FHA o VA IRRRL) es un tasa y plazo con menos documentación y muchas veces sin tasación, pero se queda en el mismo programa. Un cash-out le da dinero pero cuesta más. El tasa y plazo está en medio: análisis completo, mejor precio, cualquier cambio de programa. Vea refinanciamiento.

En el sur de Florida

Los doc stamps y el impuesto intangible de la Florida hacen que refinanciar cueste más aquí que en la mayoría de los estados, lo que alarga el punto de equilibrio varios meses. Dos compensaciones locales: la Florida permite un crédito de doc stamps en un refinanciamiento de tasa y plazo por el saldo impago de la hipoteca existente con el mismo prestamista y prestatario en algunos casos, y la tarifa de reemisión de título está disponible si entrega su póliza anterior del dueño; pregunte al agente de título por ambos. Los prestatarios FHA en Miami con 20% de capital por apreciación suelen refinanciar a convencional para quitar el MIP mensual, lo que puede ahorrar más que el cambio de tasa.