¿Qué es una brecha de tasación?

Respuesta corta

La brecha de tasación es el monto en que el precio de compra acordado supera el valor de tasación. Si acepta pagar $600,000 y la tasación dice $575,000, la brecha es $25,000. Como los prestamistas prestan sobre el menor entre precio y valor, alguien debe cubrir esa brecha en efectivo o el precio debe bajar.

Definición

La brecha de tasación es el faltante entre el precio del contrato y el valor de tasación. Una 'garantía de brecha de tasación' es una cláusula en la que el comprador promete de antemano pagar hasta cierto monto por encima de la tasación para ganar una oferta competitiva.

Ejemplo con números

Contrato $600,000, 10% de pago inicial planeado ($60,000), préstamo $540,000. Tasación $575,000. El prestamista ahora limita el préstamo a 90% de $575,000 = $517,500. Su efectivo al cierre pasa a ser: $600,000 - $517,500 = $82,500, es decir $22,500 más de lo planeado. Si mantiene el préstamo de $540,000, LTV = $540,000 / $575,000 = 93.9%, así que su PMI sube y quizá necesite un programa que permita ese LTV. Dividir la brecha con el vendedor en $587,500 reduce su efectivo extra a $11,250.

Sus opciones cuando aparece una brecha

• Pagar la brecha: traiga la diferencia en efectivo; el préstamo queda en el LTV original sobre el valor de tasación.
• Renegociar: los vendedores suelen bajar el precio o dividir la diferencia antes que volver a listar.
• Reconsideración de valor: su agente y su oficial de préstamos envían mejores comparables al tasador.
• Cambiar la estructura: un programa con LTV más alto con PMI, o menos pago inicial en otro programa, puede reducir el efectivo necesario.
• Cancelar: si su contrato incluye contingencia de tasación y el plazo no ha pasado.

Cláusulas de brecha de tasación

Una cláusula de brecha dice, por ejemplo, 'El comprador cubrirá hasta $20,000 de cualquier faltante de tasación.' Fortalece su oferta sin renunciar por completo a la contingencia. Escríbala solo por un monto que haya verificado en su banco, además de su pago inicial, costos de cierre y reservas. Su carta de preaprobación debe recalcularse con el efectivo mayor.

En el sur de Florida

Las brechas de tasación aparecen en el sur de la Florida cuando los compradores compiten por casas en áreas como Coral Gables, Pinecrest o Weston, y en edificios nuevos o de rápida apreciación donde hay pocas ventas comparables. Compradores en efectivo y extranjeros fijan precios que los compradores financiados no logran justificar en papel. Si piensa incluir una cláusula de brecha de tasación, pida primero a su oficial de préstamos la cifra exacta de efectivo, incluyendo doc stamps e impuesto intangible de la Florida que crecen con el monto, para conocer su techo real.