¿Qué es un HELOC?

Respuesta corta

Un HELOC es una línea de crédito revolvente garantizada con su casa, normalmente como segunda hipoteca detrás de la primera. Usa lo que necesita durante un período de uso (comúnmente 10 años), paga interés solo sobre lo que usa, y luego paga capital e interés durante un período de pago (comúnmente 20 años). La tasa suele ser variable. En la Florida, el monto de la línea paga doc stamps e impuesto intangible.

Definición

Un HELOC convierte el capital de la casa en una línea de crédito flexible, como una tarjeta de crédito garantizada con bienes raíces. El prestamista fija un LTV combinado (CLTV) máximo para la primera hipoteca más la línea, y la línea puede usarse, pagarse y volver a usarse durante el período de uso.

Ejemplo con números

Una dueña en Miami Springs tiene una casa que vale $650,000 y una primera hipoteca de $280,000 con tasa baja que quiere conservar. El prestamista permite 85% de CLTV: $650,000 x 0.85 = $552,500 menos $280,000 = $272,500 de línea máxima. Abre un HELOC de $150,000 para pagar una cuota extraordinaria de $60,000 en un condominio que renta. Impuestos de la Florida al registrar: doc stamps $150,000 x 0.0035 = $525 e impuesto intangible $150,000 x 0.002 = $300. Al usar $60,000 a una tasa variable ilustrativa de 8.5%, solo interés: $60,000 x 0.085 / 12 = $425 al mes. Frente a un cash-out de los $280,000 completos, ahorra en tasa y en impuestos.

Cómo funciona un HELOC

• Período de uso: normalmente 10 años; use, pague y vuelva a usar; los pagos mínimos suelen ser solo interés.
• Período de pago: normalmente 20 años; sin nuevos retiros; los pagos cubren capital e interés.
• Tasa: normalmente variable, ligada a la tasa prime más un margen; algunos prestamistas ofrecen fijar la tasa de ciertos retiros.
• Costos: tasación o valoración, doc stamps e impuesto intangible de la Florida sobre el monto de la línea, registro; algunos cobran una cuota anual.
• Calificación: se revisan crédito, ingreso y DTI como en una hipoteca, con el pago del HELOC contado sobre la línea completa.

HELOC frente a cash-out y segunda fija

Conserve su primera hipoteca con tasa baja y agregue un HELOC cuando quiera flexibilidad y pueda pagar rápido. Elija una segunda hipoteca fija cuando quiera un pago fijo sobre un monto único. Elija un refinanciamiento cash-out cuando su tasa actual sea alta de todos modos o quiera un solo pago. Las tasas cambian a diario; llame para el precio de hoy. Vea préstamos HELOC.

En el sur de Florida

Los HELOC se volvieron la herramienta preferida de los dueños del sur de la Florida que fijaron tasas bajas y ahora necesitan efectivo para cuotas extraordinarias, techos y ventanas de impacto, o el pago inicial de una inversión. Los doc stamps y el impuesto intangible se pagan sobre el monto completo de la línea al registrar, aunque use poco, así que dimensione la línea a lo que espera usar. Los HELOC sobre inversión y condominios tienen menos prestamistas y CLTV más bajos. La tasa variable puede subir; la alternativa es una segunda hipoteca fija.