¿Qué es el escrow?

Respuesta corta

Escrow es dinero que guarda un tercero neutral hasta que se cumplen ciertas condiciones. En una compra en Miami significa dos cosas: la compañía de título o el abogado que guarda su depósito de buena fe hasta el cierre, y la cuenta de escrow con la que su servicer hipotecario cobra cada mes alrededor de una doceava parte de sus impuestos y seguro anuales y paga esas facturas cuando vencen.

Definición

Una cuenta de escrow es una cuenta administrada por una parte neutral. Antes del cierre protege el depósito del comprador; después del cierre es la forma en que el prestamista se asegura de que impuestos y seguro se paguen a tiempo.

Ejemplo con números

Impuestos anuales $8,400 y seguro de vivienda más viento $5,400. Escrow mensual = ($8,400 + $5,400) / 12 = $1,150, sumado a su capital e interés. Al cierre el prestamista también cobra un depósito inicial, con frecuencia de dos a tres meses de cada rubro como colchón: 3 x ($700 + $450) = $3,450. El año siguiente los impuestos suben a $9,000, así que el servicer recalcula: ($9,000 + $5,400) / 12 = $1,200, un aumento de $50 al mes, más cualquier faltante del año anterior repartido en 12 meses.

El escrow antes del cierre

Cuando aceptan su oferta, usted transfiere un depósito de buena fe, con frecuencia del 5% al 10% en contratos de Miami, al agente de escrow que indica el contrato (compañía de título o abogado de cierre). Queda ahí hasta el cierre, cuando se acredita a su pago inicial. Si cancela dentro de su contingencia de inspección o financiamiento, el depósito se devuelve; si incumple, el vendedor puede quedárselo. Confirme siempre las instrucciones de transferencia por teléfono antes de enviar dinero.

El escrow después del cierre

Su servicer cobra impuestos y seguro cada mes, paga las facturas y envía un análisis anual de escrow. Los pagos suben o bajan cuando cambian impuestos o primas.

• El escrow es obligatorio en préstamos FHA y VA y en la mayoría de los convencionales con LTV alto.
• Con 20% o más de pago inicial en un convencional muchas veces puede renunciar al escrow, a veces con un pequeño ajuste de precio.
• La HOA nunca va al escrow; se paga directo a la asociación.

En el sur de Florida

Los faltantes de escrow son una especialidad del sur de la Florida. Los impuestos se reajustan a su precio de compra el año después de comprar, así que un escrow del primer año basado en la factura con homestead del vendedor puede quedar miles de dólares corto. Las primas de seguro también han subido mucho en Miami-Dade. Pida a su oficial de préstamos que estime los impuestos sobre el precio de compra y use una cotización real de seguro con viento e inundación. Las facturas de impuestos salen en noviembre con 4% de descuento por pagar ese mes; un buen servicer paga temprano para aprovecharlo.