¿Qué es un buydown 2-1?

Respuesta corta

Un buydown 2-1 es una reducción temporal de tasa: su pago se calcula con 2 puntos por debajo de la tasa del pagaré el primer año y 1 punto por debajo el segundo, y luego con la tasa completa desde el tercer año. La diferencia se prepaga al cierre, casi siempre por el vendedor o constructor. Usted califica con la tasa completa, así que no aumenta su capacidad de compra; solo baja sus pagos al inicio.

Definición

Un buydown temporal es un subsidio financiado por el vendedor o constructor que cubre parte del interés del prestatario durante los primeros uno a tres años. La tasa del pagaré nunca cambia; el subsidio en escrow cubre la diferencia cada mes, y cualquier saldo no usado se aplica al préstamo si refinancia o vende antes.

Ejemplo con números

Préstamo $450,000, fijo a 30 años, tasa del pagaré 6.75%, capital e interés unos $2,919. Primer año al 4.75%: unos $2,347, diferencia de $572 al mes, o $6,864 en el año. Segundo año al 5.75%: unos $2,626, diferencia de $293 al mes, o $3,516 en el año. Costo total del buydown: $6,864 + $3,516 = $10,380, que el vendedor deposita al cierre. Compare: los mismos $10,380 en puntos de descuento podrían bajar la tasa de forma permanente alrededor de 0.5%, ahorrando unos $150 al mes para siempre. Cuál es mejor depende de cuánto tiempo mantenga el préstamo. Tasas ilustrativas que cambian a diario.

Cómo funciona un buydown 2-1

• Año 1: pago calculado con la tasa del pagaré menos 2%.
• Año 2: pago calculado con la tasa del pagaré menos 1%.
• Años 3 a 30: pago con la tasa completa.
• El subsidio se guarda en un escrow de buydown y se libera cada mes al servicer.
• Califica con la tasa del pagaré; el buydown no ayuda al DTI.
• Variantes: 1-0 (un año) y 3-2-1 (tres años).

Buydown frente a puntos y rebaja de precio

Una concesión del vendedor puede financiar un buydown temporal, puntos de descuento permanentes o costos de cierre. Una rebaja de precio baja su préstamo, los doc stamps y el impuesto intangible de la Florida, y un poco los impuestos de la propiedad, pero cambia el pago menos que un buydown en los primeros años. Si espera refinanciar en dos o tres años, un buydown captura la mayor parte del beneficio; si planea quedarse, los puntos permanentes o la rebaja de precio suelen ganar.

En el sur de Florida

Los buydowns son comunes en construcción nueva en Doral, Homestead, Miramar y el oeste de Broward, donde los constructores anuncian pagos del primer año 'por debajo del mercado' con su prestamista preferido. Normalmente puede pedir a QMS Lending igualar la oferta con el mismo crédito del constructor, y el subsidio debe caber en los límites de concesión del vendedor del programa. Planee para el tercer año: en el sur de la Florida sus impuestos y seguro habrán subido también, así que el salto en el pago es mayor que el cambio de tasa.