¿Qué es una concesión del vendedor?

Respuesta corta

Una concesión del vendedor (o crédito del vendedor) es un monto que el vendedor acepta pagar hacia los costos de cierre del comprador, impuestos y seguro prepagados, puntos de descuento o un buydown temporal. Se escribe en el contrato y aparece en la Divulgación de Cierre como un crédito. Cada programa limita las concesiones como porcentaje del precio, y el crédito no puede exceder sus costos reales ni usarse para el pago inicial.

Definición

Una concesión del vendedor traslada parte de la carga de efectivo al cierre del comprador al vendedor, normalmente a cambio de una oferta a precio completo o mayor. Los prestamistas las llaman contribuciones de partes interesadas y las limitan para que el precio no se infle.

Ejemplo con números

Un comprador en Pembroke Pines ofrece $420,000 por un townhouse listado en $415,000 y pide una concesión del vendedor de $12,000. El vendedor recibe neto $408,000, un poco menos que el precio de lista, pero el efectivo al cierre del comprador baja $12,000. Los costos de cierre y prepagados del comprador suman $13,500, así que los $12,000 completos pueden usarse. Con un préstamo convencional al 10% de pago inicial, suponga que el tope del programa es 6% del precio: $420,000 x 0.06 = $25,200, muy por encima de $12,000. Si los costos hubieran sumado solo $10,000, los $2,000 extra se perderían salvo que se usen en puntos de descuento, así que el comprador los aplica a bajar la tasa.

Qué puede pagar una concesión

• Cargos del prestamista, título, tasación, registro y doc stamps e impuesto intangible de la Florida.
• Interés prepagado, el primer año de seguro de vivienda y viento, y depósitos de escrow.
• Puntos de descuento para bajar la tasa, o un buydown 2-1 temporal.
• En préstamos VA, la cuota de financiamiento.
• No permitido: el pago inicial, ni efectivo de vuelta al comprador.

Límites por programa

Cada programa fija un máximo como porcentaje del precio, que normalmente baja a medida que el pago inicial es menor, y las propiedades de inversión tienen los topes más estrictos. Su oficial de préstamos confirmará el tope para su préstamo antes de que haga la oferta. Si la concesión excede el tope o sus costos reales, el exceso se pierde, así que ajústela a las cifras reales de su Estimado de Préstamo.

En el sur de Florida

Las concesiones son una herramienta práctica en el sur de la Florida porque los costos de cierre son altos: doc stamps e impuesto intangible sobre el préstamo, el primer año de seguro de viento e inundación pagado al cierre, y depósitos de escrow por impuestos altos. En un mercado de condominios equilibrado o lento, los vendedores aceptan créditos con frecuencia; en una guerra de ofertas por una casa, pedir uno debilita su oferta. En construcción nueva, los constructores suelen preferir dar una concesión a través de su prestamista en vez de bajar el precio; normalmente puede usar el mismo crédito con QMS Lending.