¿Qué es el tope Save Our Homes?

Respuesta corta

Save Our Homes es la regla constitucional de la Florida que limita cuánto puede subir cada año el valor tasado de una propiedad con homestead: no más de 3% o el cambio del Índice de Precios al Consumidor, el que sea menor (Estatutos de la Florida 193.155, a octubre de 2026). Al vender y comprar otro homestead en la Florida, la portabilidad permite transferir hasta $500,000 de la diferencia acumulada.

Definición

El tope Save Our Homes (SOH) limita los aumentos anuales del valor tasado de una propiedad con homestead, sin importar qué tan rápido suba el valor de mercado. La brecha entre el valor de mercado (just value) y el valor tasado con tope es el beneficio SOH, que se reinicia cuando la propiedad se vende.

Ejemplo con números

Una dueña en Coral Gables compró en 2016 y la casa se tasó en $600,000. Con un tope de 3% cada año, tras 10 años el valor tasado es como máximo $600,000 x 1.03^10 = unos $806,000. El valor de mercado en 2026 es $1,400,000. Beneficio SOH = $1,400,000 - $806,000 = $594,000, pero la portabilidad tiene tope de $500,000. Ella vende y compra una casa de $1,200,000 en Pinecrest. Su nuevo valor tasado arranca en $1,200,000 - $500,000 = $700,000 en vez de $1,200,000. Con una tasa total ilustrativa de 1.9%, son unos $9,500 al año de ahorro en impuestos. El comprador de su casa en Coral Gables empieza de cero en $1,400,000.

Cómo funciona el tope

• Aplica solo a propiedades con exención homestead; las propiedades sin homestead tienen un tope separado y mayor.
• Cada 1 de enero el valor tasado sube por el menor entre 3% y el cambio del CPI (Estatutos de la Florida 193.155(1)).
• Las adiciones y mejoras se agregan a valor completo el año en que se terminan.
• Cuando la propiedad se vende o se abandona el homestead, el valor tasado se reinicia al valor de mercado el siguiente 1 de enero.

Portabilidad

La portabilidad traslada su beneficio SOH a un nuevo homestead en la Florida, hasta $500,000 (Estatutos de la Florida 193.155(8)). Mudarse a una casa más cara transfiere el beneficio completo en dólares; mudarse a una menos cara transfiere una parte proporcional. Presente el formulario DR-501T con su nueva solicitud de homestead. El ahorro reduce sus impuestos y por lo tanto su PITI después del primer año.

En el sur de Florida

La subida de precios del sur de la Florida hizo de Save Our Homes uno de los hechos financieros más grandes en una compra en Miami. La factura del vendedor puede ser un tercio de lo que usted pagará, porque su tope termina al vender y su tasación se reinicia cerca del precio de compra. Los prestamistas que estiman el escrow con la factura del vendedor preparan al comprador para un faltante. Si se muda dentro de la Florida, la portabilidad puede valer miles al año y se solicita con el nuevo homestead.