Corredor Hipotecario en Miami, FL

Respuesta corta

QMS Lending es un corredor hipotecario independiente a 20 minutos de Brickell con más de 100 prestamistas para condominios, casas y propiedades de 2 a 4 unidades en la Ciudad de Miami. En el T2 2026 el condominio medio en Miami se vendió en $595,000 y la casa media en $799,000, ambos dentro del límite conforme de $832,750, y la ciudad, el condado y el estado tienen programas de pago inicial que los compradores de Miami pueden usar.

Comprar casa en Miami: cómo se ven los números

La Ciudad de Miami es la capital del condominio en Florida. En el segundo trimestre de 2026 la ciudad registró 714 ventas de townhouse y condominio con una mediana de $595,000 frente a 335 ventas de casas unifamiliares con una mediana de $799,000, según datos de Florida Realtors publicados por MIAMI REALTORS (a octubre de 2026). Las medianas del condado fueron $675,000 y $425,000, así que los condominios de la ciudad están cerca de 40% por encima del condado por Brickell, Edgewater y Downtown.

Brickell (33131), Downtown (33132), Edgewater y el Upper East Side (33137, 33138) son mercados de torres de condominios. Coconut Grove (33133) y The Roads (33129) son mercados de casas de precio alto. Little Havana (33135), Flagami (33144, 33155), Allapattah (33142) y Shenandoah (33145) todavía tienen casas y dúplex de los años 40 a 60 por debajo del límite FHA.

Con la mediana de casa de $799,000, un comprador con 20% de pago inicial pide $639,200 y se mantiene conforme. Con la mediana de condominio de $595,000, 5% de pago inicial da un préstamo de $565,250, dentro de los límites FHA y convencional.

Límites de préstamo en el condado de Miami-Dade para 2026

El límite FHA 2026 para una vivienda de 1 unidad en el condado de Miami-Dade es $667,000 y el límite conforme 2026 (Fannie Mae / Freddie Mac) es $832,750 (a octubre de 2026). Por encima de $832,750 hablamos de un préstamo jumbo. Ambos límites aplican al monto del préstamo, no al precio.

Los límites FHA para 2 a 4 unidades son $853,900, $1,032,150 y $1,282,700.

En Miami los límites importan sobre todo para compradores de 2 a 4 unidades. Un dúplex en Little Havana o Allapattah se puede financiar con FHA hasta $853,900 y un cuádruplex hasta $1,282,700 con 3.5% de pago inicial si usted vive en una unidad, y la renta de las otras unidades puede contar para calificar.

Impuestos sobre la propiedad, seguro y zonas de inundación en Miami

La Ciudad de Miami tiene el segundo millaje total más alto de las ciudades de este sitio. El millaje total adoptado para 2025 es 19.9878 mills, cerca de 2.0% del valor gravable, incluyendo una tasa operativa de la ciudad de 7.1080 más 0.2536 de servicio de deuda (a octubre de 2026, Tasador de Propiedades de Miami-Dade). En un condominio de $595,000 eso es aproximadamente $11,900 al año antes de la exención homestead, estimado a su precio de compra.

Seguro: las casas anteriores a 1994 en Little Havana, Shenandoah y Flagami necesitan inspección de 4 puntos y muchas veces un techo de menos de 15 años para una póliza estándar. En condominios la póliza maestra se paga a través del HOA y los prestamistas verifican que cumpla los mínimos de Fannie Mae y FHA; usted igual necesita una póliza HO-6.

Inundación: Brickell, Edgewater, Downtown, Coconut Grove y el Upper East Side junto a la bahía son mayormente Zona AE de FEMA (seguro contra inundaciones obligatorio). Little Havana, Allapattah, Flagami y casi todo el oeste son Zona X. En un condominio la póliza de inundación de la asociación normalmente satisface al prestamista; la verificamos antes del cierre.

Condominios en Miami

En Miami la revisión del edificio es la revisión del préstamo. Las torres construidas desde 2005 normalmente pasan; los edificios de los años 60 a 80 sobre Brickell Avenue, Biscayne Boulevard y frente a la bahía son donde se concentran las inspecciones de hito, las cuotas extraordinarias y los hallazgos non-warrantable.

Un condominio warrantable pasa la revisión de proyecto de Fannie Mae y Freddie Mac: sin mantenimiento diferido significativo, sin cuotas extraordinarias abiertas por seguridad, al menos 10% del presupuesto a reservas, más pruebas de seguro y concentración de inversionistas. La asociación llena un cuestionario de condominio (Formulario 1076 de Fannie Mae). Si falla un punto, el edificio es non-warrantable: un préstamo para condominio non-warrantable con mayor pago inicial, no una negación.

El Estatuto 553.899 de Florida exige una inspección estructural de hito (milestone inspection) para edificios de condominio de tres pisos habitables o más a los 30 años del certificado de ocupación (25 años donde el departamento de construcción local lo exija cerca de agua salada), luego cada 10 años, más un estudio de reservas de integridad estructural (SIRS). Los prestamistas piden ambos. En Miami el departamento de construcción de la ciudad aplica el umbral costero de 25 años a muchos edificios frente a la bahía, así que pida el reporte de hito y el SIRS antes de firmar contrato.

También es común en Miami: edificios con programas de renta corta tipo hotel (Brickell, Downtown, Edgewater) que los prestamistas convencionales tratan como condotel; torres nuevas aún en venta por el desarrollador que requieren financiamiento de condominio de nueva construcción.

Ayuda para el pago inicial disponible para compradores en Miami

Los compradores de Miami pueden combinar dinero de la ciudad, el condado y el estado.

Programa de Comprador de Primera Vivienda de la Ciudad de Miami: préstamos diferidos al 0% para compradores de primera vivienda con ingresos hasta el 80% del ingreso medio del área que compran casa, townhouse o condominio dentro de los límites de la ciudad (folios que empiezan con 01). La ciudad publica un precio máximo de compra de $494,000 vigente desde el 1 de diciembre de 2025. El primer préstamo debe ser fijo a 30 años, usted aporta al menos $500, y la ciudad comparte la ganancia si vende antes del año 20 (305-416-2080).

Florida Hometown Heroes: compradores de primera vivienda con ingresos elegibles que trabajan tiempo completo para un empleador de Florida (salud, escuelas, primeros respondedores, seguridad pública, cuidado infantil, militares, veteranos) pueden recibir hasta 5% del primer préstamo, de $10,000 a $35,000, como segunda hipoteca diferida al 0% que se paga al vender o refinanciar. Los fondos llegan por rondas (el de 2025 se agotó a inicios de 2026; una ronda de $50 millones abrió el 13 de julio de 2026), así que pregúntenos si hay fondos. Florida Housing también ofrece FL Assist (hasta $10,000, diferido al 0%) y HFA Preferred PLUS (3% a 5%, perdonado en 5 años).

Asistencia para el pago inicial del condado de Miami-Dade: hasta $35,000 como préstamo diferido al 0% para compradores de primera vivienda que viven en el condado; los topes de ingreso van de $95,620 (1 persona) a $136,500 (4 personas) y usted aporta 1% del precio. Programa de Asistencia para Propietarios de MDEAT (HAP): hasta $28,500 con ingresos hasta el 80% del ingreso medio del área, o $14,500 hasta 140% del AMI, al 0%, perdonado a los 20 años, sin tope de precio.

Una casa en Little Havana de $450,000 puede combinar el programa de la ciudad con MDEAT o la asistencia del condado; un condominio en Brickell de $595,000 supera el tope de la ciudad pero puede caber en Hometown Heroes.

Qué programas de préstamo se ajustan a los compradores en Miami

• Convencional con 3% a 5% de pago inicial para condominios warrantable y casas bajo $832,750; la opción por defecto para compradores de Brickell y Edgewater con ingreso W-2.
• FHA con 3.5% de pago inicial para casas y condominios aprobados por FHA; la herramienta principal para compradores de primera vivienda en Little Havana, Flagami y Allapattah, incluyendo propiedades de 2 a 4 unidades.
• Préstamos jumbo para casas en Coconut Grove y The Roads y condominios frente a la bahía por encima de $832,750.
• Préstamos para condominios non-warrantable y préstamos condotel para los edificios viejos frente a la bahía y las torres de renta corta.
• Préstamos para extranjeros para compradores internacionales de condominios en Brickell y Downtown, normalmente 25% a 30% de pago inicial.
• Préstamos DSCR para condominios de renta y pequeños multifamiliares, calificados con la renta; fin comercial, solo inversión.
• Estados de cuenta bancarios y préstamos P&L para trabajadores independientes.

Por qué trabajar con un corredor hipotecario de Doral para comprar en Miami

QMS Lending es un corredor hipotecario independiente fundado en 2018 en 3105 NW 107th Ave, Suite 400-O6, Doral, FL 33172 (NMLS #1781090). Nuestra oficina está a 20 minutos al oeste de Brickell por el Dolphin Expressway, y la mayoría de los expedientes de Miami se mueven por correo, firma electrónica y teléfono. Lo que importa es que ya hemos visto los cuestionarios de condominio de los edificios que usted está considerando.

Un corredor no tiene una sola hoja de tasas: presentamos su expediente a más de 100 prestamistas mayoristas, y así un expediente difícil termina con el prestamista que lo quiere. El equipo es bilingüe (inglés y español), dirigido por Michael Fernandez, NMLS #1491775, Presidente; con licencia en Florida (y en Georgia y Colorado hasta el 31 de diciembre de 2026); 4.9 estrellas en más de 200 reseñas de Google. Las tasas varían a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy. Sujeto a aprobación de crédito. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.

Ayuda para el pago inicial en Miami

• Programa de Comprador de Primera Vivienda de la Ciudad de Miami Préstamo diferido al 0%; ingreso hasta 80% AMI; viviendas dentro de la ciudad hasta $494,000 (vigente 1 dic 2025); aporte mínimo de $500. ↗
• Florida Hometown Heroes Hasta 5% del primer préstamo, de $10,000 a $35,000, segunda hipoteca diferida al 0%; compradores de primera vivienda empleados tiempo completo por un empleador de Florida. Fondos por rondas. ↗
• Asistencia para el pago inicial del condado de Miami-Dade Hasta $35,000, diferido al 0% hasta 30 años; topes de ingreso de $95,620 (1 persona) a $136,500 (4 personas); aporte de 1% del comprador. ↗
• Programa de Asistencia para Propietarios de MDEAT (HAP) Hasta $28,500 (80% AMI o menos) o $14,500 (80% a 140% AMI); 0%, perdonado a los 20 años; sin tope de precio. ↗

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