Cómo financiar un condominio no warrantable en Florida

Respuesta corta

Un condominio no warrantable se financia con un prestamista non-QM o de portafolio que hace su propia revisión del proyecto en lugar de la de Fannie Mae; entre nuestros más de 100 prestamistas eso normalmente significa 20% a 25% de pago inicial (más para condotels), una tasa más alta que un préstamo de agencia, y que el prestamista lea por su cuenta el presupuesto de la asociación, el estudio de reservas y los reportes de inspección. Un condo es no warrantable cuando el edificio no cumple los estándares de proyecto de Fannie Mae, por ejemplo reservas menores al 10% del presupuesto, más del 15% de unidades morosas, operación tipo hotel o reparaciones críticas pendientes. En Florida, la ley de seguridad de condominios de 2022 agregó inspecciones milestone y estudios de reservas de integridad estructural, y los edificios que no los han completado están fallando la revisión de las agencias en grandes números.

Qué significa 'warrantable'

Un condo warrantable es uno sobre el que Fannie Mae o Freddie Mac comprarán el préstamo. Fannie Mae exige una revisión del proyecto para unidades adosadas (una Full Review a través de su Condo Project Manager, o una revisión PERS para proyectos nuevos), y solo la exime para condos independientes, proyectos de 2 a 10 unidades, ciertos refinanciamientos sin retiro de efectivo bajo 80% LTV y unos pocos casos más. Si el proyecto pasa, su préstamo puede ser un convencional normal con tan solo 3% de pago inicial en residencia principal. Si falla, ningún prestamista de agencia lo toca, sin importar lo fuerte que sea usted como prestatario.

FHA tiene su propia lista de proyectos aprobados más una vía de aprobación de unidad individual creada en 2019. Un edificio puede estar aprobado por FHA y no ser warrantable para Fannie, o al revés, así que revisamos ambos.

Por qué los condos de Florida fallan la revisión

La Guía de Venta de Fannie Mae detalla las pruebas. Las que más atrapan a los edificios de Florida:

• Reservas menores al 10%. El presupuesto de la asociación debe destinar al menos 10% del ingreso por cuotas a reservas de reemplazo, o presentar un estudio de reservas que cumpla (B4-2.2-02).
• Morosidad mayor al 15%. No más del 15% de las unidades puede tener 60 días o más de atraso en cuotas o derramas.
• Reparaciones críticas y mantenimiento diferido. Los proyectos con mantenimiento diferido significativo, inspecciones obligatorias reprobadas, órdenes de evacuación o reparaciones sin fondos por más de $10,000 por unidad con vencimiento en 12 meses son inelegibles (B4-2.1-03). Una derrama por una reparación crítica sin terminar también hace inelegible al proyecto.
• Operación de hotel o condotel. Recepción, renta en pool, restricciones de ocupación por dueños o licencia de hotel hacen inelegible al proyecto.
• Espacio comercial mayor al 35% del proyecto, o más del 10% del ingreso de la asociación proveniente de negocios no incidentales.
• Propiedad de una sola entidad mayor al 20% de las unidades en un proyecto de 21 o más (2 unidades en proyectos de 5 a 20).
• Litigio que involucre seguridad, solidez estructural o habitabilidad.
• Construcción nueva y conversiones que no han cumplido los requisitos de preventa y entrega; vea préstamos para condos de construcción nueva.

SB 4-D: inspecciones milestone y SIRS

Después del colapso de Surfside, Florida aprobó el Senate Bill 4-D en 2022 y lo enmendó en 2023 y 2024. Dos requisitos ahora mueven el financiamiento de condos:

• Inspección milestone (Estatutos de Florida 553.899). Los edificios de tres o más pisos habitables deben tener una inspección estructural por un arquitecto o ingeniero licenciado a más tardar el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y cada 10 años después. Las agencias locales pueden exigirla a los 25 años en edificios cerca de agua salada. La fase uno es visual; si encuentra deterioro estructural sustancial, sigue la fase dos con pruebas, y las reparaciones deben programarse dentro de 365 días del reporte de fase dos.
• Estudio de reservas de integridad estructural (SIRS) (Estatutos de Florida 718.112(2)(g)). Los mismos edificios deben completar un estudio de reservas de techo, estructura, protección contra incendios, plomería, electricidad, impermeabilización y pintura, ventanas y puertas exteriores, y cualquier otro componente mayor a $25,000, al menos cada 10 años. Para asociaciones existentes al 1 de julio de 2022, el primer estudio vencía el 31 de diciembre de 2025, y el estatuto dice que en ningún caso puede completarse después del 31 de diciembre de 2026. Para presupuestos adoptados desde el 31 de diciembre de 2024, los dueños ya no pueden votar para eliminar o reducir las reservas de los componentes SIRS.

Los prestamistas ahora piden el reporte milestone y el SIRS como parte del cuestionario del condominio. Un edificio con fase uno reprobada, SIRS incompleto o presupuesto SIRS sin fondos suficientes normalmente es no warrantable hasta que el trabajo se haga y se financie. Las cuotas y derramas han subido en todo el sur de Florida como resultado, y los prestamistas las cuentan en su relación deuda-ingreso.

Cómo financian estos edificios los prestamistas non-QM

Los prestamistas non-QM y de portafolio no están atados a la lista de Fannie Mae. Leen los mismos documentos pero fijan sus propias tolerancias: un prestamista puede aceptar reservas al 5%, morosidad al 20%, o un edificio a mitad de sus reparaciones milestone si la derrama está financiada. A cambio piden más compromiso de su parte. Términos típicos entre nuestros prestamistas a octubre de 2026:

• Pago inicial: 20% a 25% en residencia principal o segunda vivienda; 25% a 30% en unidades de inversión; 30% o más en condotels.
• Crédito: mínimo de 660 a 680 en la mayoría, mejor precio arriba de 720.
• Reservas: 6 a 12 meses de pagos.
• Documentación: ingreso completo, u opciones de estados de cuenta y DSCR para trabajadores independientes e inversionistas.
• Tasas: más altas que las de agencia. Las tasas cambian a diario; llame para el precio de hoy.

Los condotels (edificios con programa de hotel, recepción o renta en pool a corto plazo) son su propia categoría con un grupo más pequeño de prestamistas. Vea préstamos para condotel y préstamos para condos no warrantable.

Antes de firmar contrato por un condo en Florida

La ley de Florida da a los compradores de condo el derecho a revisar los documentos de la asociación, y su contrato debe incluir una contingencia de financiamiento lo bastante larga para la revisión del proyecto por el prestamista. Pida al agente del vendedor o a la asociación:

• el presupuesto actual y los estados financieros de los últimos dos años,
• el estudio de reservas más reciente y el SIRS, o prueba de la extensión del plazo,
• el reporte de inspección milestone (fase uno, y fase dos si la hubo),
• el reporte de morosidad y cualquier derrama pendiente o aprobada,
• el cuestionario del condominio llenado por la administradora,
• las reglas de renta, incluido el plazo mínimo de arrendamiento.

Mándenos todo antes de ofertar. Normalmente podemos decirle en un día si el edificio es warrantable, aprobado por FHA, financiable con un prestamista non-QM o solo en efectivo, y qué pago inicial requiere cada camino. Vea también nuestra guía de pago inicial de condos en Miami.

QMS Lending es un broker hipotecario independiente en Doral, FL (NMLS #1781090), fundado en 2018, con acceso a más de 100 prestamistas. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito y a las guías del programa. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.