¿Cuánto es el pago inicial para un condominio en Miami?

Respuesta corta

La mayoría de los compradores de condominio en Miami dan entre 3% y 25% de pago inicial: desde 3% con un préstamo convencional para residencia principal, 3.5% con FHA, 10% para segunda vivienda, 15% para un condo de inversión, y normalmente 20% a 25% cuando el edificio no es warrantable. Sobre el precio mediano de condos y townhomes en Miami-Dade de $417,090 (septiembre 2026, MIAMI Realtors), eso es unos $12,513 al 3% y $104,273 al 25%. El edificio que elija muchas veces define la cifra más que su crédito.

Pago inicial según el tipo de préstamo

El pago inicial mínimo depende del programa, del uso de la propiedad y del proyecto de condominio. Estos son los mínimos publicados por las agencias, a octubre de 2026:

• Convencional, residencia principal: 3% (97% LTV) según la Matriz de Elegibilidad de Fannie Mae. Por encima de 95% LTV al menos un prestatario debe ser comprador por primera vez, salvo en HomeReady. Vea préstamos convencionales.
• FHA, residencia principal: 3.5% con puntaje de crédito de 580 o más; 10% con puntaje de 500 a 579 (tabla de LTV del Manual 4000.1 de HUD). El edificio debe estar aprobado por FHA o calificar para aprobación de unidad individual. Vea préstamos FHA.
• VA, residencia principal: 0% para veteranos elegibles en un proyecto aprobado por VA. Vea préstamos VA.
• Convencional, segunda vivienda: 10% (90% LTV).
• Convencional, condo de inversión: 15% (85% LTV) en compra de 1 unidad.
• Condo no warrantable o condotel: lo define cada prestamista non-QM; 20% a 25% es el rango que más vemos entre nuestros más de 100 prestamistas, y algunos edificios piden más.

Sobre la mediana de $417,090 en Miami-Dade (septiembre 2026), la cuenta es: 3% = $12,513, 3.5% = $14,598, 10% = $41,709, 15% = $62,564, 25% = $104,273.

Por qué el edificio pesa más que el comprador

En Miami, dos compradores con el mismo crédito e ingreso pueden enfrentar pagos iniciales muy distintos porque el prestamista revisa el proyecto de condominio, no solo a la persona. Fannie Mae exige una revisión del proyecto para unidades adosadas (Full Review a través de su Condo Project Manager, o una revisión PERS), y solo la exime en casos limitados como condos independientes o proyectos de 2 a 10 unidades.

Un proyecto pasa la Full Review cuando, entre otras cosas, el presupuesto de la asociación destina al menos 10% del ingreso presupuestado a reservas de reemplazo y no más del 15% de las unidades tienen 60 días o más de atraso en cuotas o en derramas (special assessments). Un proyecto es inelegible si opera como hotel, tiene más de 35% de espacio comercial, un solo dueño tiene más del 20% de las unidades en un proyecto de 21 o más, o necesita reparaciones críticas, incluidas reparaciones sin fondos por más de $10,000 por unidad con vencimiento dentro de 12 meses.

Desde la ley de seguridad de condominios de Florida de 2022, los edificios de tres o más pisos habitables deben completar inspecciones estructurales (milestone) a los 30 años (25 años si la agencia local lo exige para edificios costeros) y un estudio de reservas de integridad estructural al menos cada 10 años, con el primer estudio a más tardar el 31 de diciembre de 2026. Un edificio que no los ha hecho, o que reprobó uno, suele caer en la categoría no warrantable, lo que significa un pago inicial mayor y un préstamo non-QM. Vea préstamos para condos no warrantable.

Condos FHA en Miami: 3.5% de pago inicial, pero solo en el edificio correcto

FHA es el pago inicial realista más bajo para muchos compradores por primera vez, pero el proyecto tiene que estar en la lista de condominios aprobados de HUD o calificar para la aprobación de unidad individual (Single-Unit Approval), un proceso que HUD creó en 2019 para asegurar una sola unidad en un proyecto no aprobado cuando el proyecto cumple pruebas de ocupación por dueños y otras. Muchos edificios de Miami no están aprobados por FHA, así que revisamos la lista de HUD antes de que haga una oferta.

El límite FHA 2026 para una propiedad de 1 unidad en Miami-Dade y Broward es $667,000 (HUD, vigente para números de caso asignados desde el 1 de enero de 2026). En un condo de $417,090, el 3.5% es $14,598. FHA también cobra una prima de seguro hipotecario inicial y una anual, que no afectan el pago inicial pero sí la mensualidad.

Un convencional al 3% puede ganarle a FHA con buen puntaje, porque su seguro hipotecario se elimina al llegar a 80% LTV. Corremos los dos lado a lado.

Segundas viviendas y condos de inversión

Un condo en Miami comprado como segunda vivienda necesita 10% de pago inicial con un préstamo convencional (90% LTV). Un condo de inversión necesita 15% (85% LTV), y los préstamos de inversión cuestan más que los de residencia principal.

Los inversionistas que no quieren calificar con declaraciones de impuestos suelen usar un préstamo DSCR, que califica la propiedad por su renta en lugar de su ingreso personal. Los préstamos DSCR son de propósito comercial, el pago inicial lo fija el prestamista, y 20% a 25% es común. Los compradores extranjeros, que fueron el 15% de las ventas de vivienda existente de MIAMI Realtors en el año que terminó en julio de 2025 y compraron condos el 51% de las veces, normalmente usan un préstamo para extranjeros con un rango parecido.

Qué más necesita al cierre

El pago inicial no es todo el cheque. Presupueste también:

• Costos de cierre. Florida cobra impuesto de timbre documental (doc stamps) de $0.35 por cada $100 sobre el pagaré hipotecario y un impuesto intangible único de 2 milésimas ($2 por cada $1,000) sobre el monto de la hipoteca. En un préstamo de $400,000 eso es $1,400 más $800. El seguro de título sigue la tarifa promulgada de Florida: $5.75 por cada $1,000 hasta $100,000 y $5.00 por cada $1,000 de $100,000 a $1 millón. Sume cargos del prestamista, avalúo y registro. Vea nuestra guía de costos de cierre.
• Prepagos. Seguro de vivienda del primer año y un colchón de escrow para impuestos y seguro.
• Cargos de la asociación. La mayoría de las asociaciones en Miami cobran una cuota de solicitud y una carta de estoppel, y algunas piden uno o dos meses de cuotas por adelantado. Pregunte por derramas pendientes o aprobadas antes de firmar.
• Reservas. Algunos programas exigen unos meses de pagos en el banco después del cierre, sobre todo en segundas viviendas e inversión.

Los regalos de familiares se permiten en la mayoría de compras convencionales y FHA. Los créditos del vendedor cubren costos de cierre, no el pago inicial.

Cómo QMS le da la cifra correcta

Antes de hacer una oferta, mándenos la dirección del edificio. Revisamos el presupuesto de la asociación y el estatus del proyecto con Fannie Mae y FHA, y le decimos qué programas sirven y cuál es el pago inicial mínimo real. Con más de 100 prestamistas, un edificio que un banco rechaza muchas veces se financia con un prestamista non-QM, y usted lo sabrá antes de firmar contrato.

QMS Lending es un broker hipotecario independiente en Doral, FL (NMLS #1781090), fundado en 2018, con acceso a más de 100 prestamistas. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito y a las guías del programa. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.