¿Cuándo tiene sentido refinanciar?

Respuesta corta

Refinanciar tiene sentido cuando va a conservar el nuevo préstamo más tiempo que su punto de equilibrio: los costos de cierre totales divididos entre su ahorro mensual. Si un refinanciamiento cuesta $6,000 y baja su pago $250, el punto de equilibrio es 24 meses, así que tiene sentido si planea quedarse al menos dos años y no lo tiene si planea vender la próxima primavera. Las tasas cambian a diario y nunca las cotizamos en esta página; el método de abajo funciona con cualquier tasa, y también cubre cuándo un cash-out le gana a un HELOC y cuándo no.

La fórmula del punto de equilibrio

Meses para el equilibrio = costos totales del refinanciamiento / ahorro mensual.

Cuente todos los costos: cargos del prestamista, avalúo, título, registro y los impuestos de Florida sobre el nuevo préstamo (timbre documental de $0.35 por cada $100 sobre el pagaré e impuesto intangible de $2 por cada $1,000 sobre la hipoteca). En un refinanciamiento de $400,000 esos dos impuestos solos son $1,400 y $800. No cuente el interés prepagado ni el depósito de escrow como costos; el saldo del escrow viejo se le devuelve y el interés lo pagaría de todos modos.

Cuente solo el ahorro real: la diferencia en capital e interés. Si además reinicia un plazo restante de 25 años a 30, parte del pago más bajo es solo estirar el préstamo, no ahorrar. Para comparar con justicia, mire lo que pagaría en el nuevo préstamo sobre el mismo plazo restante, o compare el interés total.

Ejemplo: saldo de $400,000, 25 años restantes. El nuevo préstamo cuesta $7,000 en total. El nuevo pago es $280 más bajo. Equilibrio = $7,000 / $280 = 25 meses. Conserve la casa más de unos dos años y el refinanciamiento se paga; venda o refinancie antes y no.

Rate-and-term vs. cash-out

Un refinanciamiento rate-and-term (Fannie Mae lo llama limited cash-out) reemplaza su préstamo con uno nuevo por más o menos el mismo saldo, para bajar la tasa, acortar el plazo, eliminar el seguro hipotecario o pasar de tasa ajustable a fija. Fannie Mae permite hasta 97% LTV en residencia principal para un limited cash-out de tasa fija, y FHA permite hasta 97.75%. El precio es igual o cercano al de compra.

Un refinanciamiento cash-out reemplaza su préstamo con uno más grande y le entrega la diferencia en efectivo. Fannie Mae lo tope en 80% LTV en residencia principal de 1 unidad, 75% en segunda vivienda o propiedad de inversión. Los préstamos cash-out tienen ajustes de precio más altos que los rate-and-term, y usted paga los timbres del pagaré y el impuesto intangible de Florida sobre todo el nuevo saldo, no solo sobre el efectivo que retira.

Razones comunes por las que un refinanciamiento tiene sentido aun sin tasa más baja: eliminar el seguro hipotecario de FHA al llegar a 20% de plusvalía cambiando a convencional, quitar a un coprestatario después de un divorcio, o pagar un HELOC que subió a una tasa variable alta. Vea refinanciamiento, FHA streamline y VA IRRRL para las opciones con poca documentación.

HELOC vs. refinanciamiento cash-out

Si necesita efectivo de su plusvalía, la verdadera pregunta es si tocar o no su primera hipoteca.

• Conserve su primera hipoteca y agregue un HELOC o una segunda hipoteca fija cuando la tasa actual de su primera hipoteca es más baja que las tasas de hoy. Refinanciar un préstamo de $400,000 para sacar $60,000 repreciaría los $460,000 completos a la tasa de hoy; un segundo gravamen reprecia solo los $60,000. Un HELOC es de tasa variable con un periodo de retiro y luego uno de pago; una segunda fija tiene una sola tasa y un solo pago. Los timbres del pagaré y el impuesto intangible de Florida aplican solo al monto del segundo gravamen.
• Refinanciamiento cash-out cuando su tasa actual es igual o mayor a las de hoy, cuando quiere un solo pago, o cuando la tasa del segundo gravamen que le ofrecen es mucho más alta que una nueva primera hipoteca. También puede tener sentido cuando necesita más efectivo del que prestan los prestamistas de segundo gravamen; el cash-out llega a 80% LTV en residencia principal bajo Fannie Mae, y algunos prestamistas de segundo gravamen paran más abajo.

Corra ambos como costo mensual total e interés total durante el tiempo que espera conservar la casa. Cotizamos las tres opciones en una sola página para que la diferencia se vea.

Cuatro situaciones donde refinanciar normalmente no tiene sentido

• Planea mudarse antes del equilibrio. Si la matemática dice 30 meses y espera vender en 18, quédese con su préstamo.
• Tiene una tasa fija baja y solo necesita efectivo. Un segundo gravamen normalmente gana; vea arriba.
• Está en la parte final del préstamo. En el último tercio de un préstamo a 30 años la mayor parte del pago es capital. Reiniciar a 30 años puede costar mucho más en interés total aun con tasa más baja, salvo que acorte el nuevo plazo.
• Tiene una segunda hipoteca diferida de Hometown Heroes u otro programa. Refinanciar la primera hace que la segunda se venza completa. Sume ese pago a sus costos; vea nuestra guía de Hometown Heroes.

Revise también la letra pequeña: un refinanciamiento 'sin costos de cierre' significa que los costos se pagan con una tasa más alta o se suman al saldo. Ninguno es gratis; ambos cambian el equilibrio. Su Loan Estimate muestra los números reales.

Cómo QMS hace su análisis de refinanciamiento

Mándenos su estado de cuenta actual y díganos cuánto tiempo espera quedarse. Pedimos precio a nuestros más de 100 prestamistas para rate-and-term, cash-out, HELOC y segunda fija, calculamos el equilibrio de cada uno con los impuestos y costos de título reales de Florida, y le enviamos una página que muestra el mes en que cada opción empieza a ahorrarle dinero. Si ninguna lo hace, también se lo decimos. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy.

QMS Lending es un broker hipotecario independiente en Doral, FL (NMLS #1781090), fundado en 2018, con acceso a más de 100 prestamistas. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito y a las guías del programa. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.