¿Qué es un condominio garantizable (warrantable)?

Respuesta corta

Un condominio garantizable es un apartamento en un edificio que cumple las normas de proyecto de Fannie Mae o Freddie Mac, por lo que puede obtener un préstamo convencional. Según Fannie Mae, el proyecto no califica si el espacio comercial pasa del 35%, una sola entidad tiene más del 20% de las unidades en edificios de 21 o más, funciona como hotel, o tiene reparaciones críticas sin fondos (Guía de Venta de Fannie Mae, consultada en octubre de 2026).

Definición

Garantizable significa que el proyecto de condominio califica para venderse a Fannie Mae o Freddie Mac. Los no garantizables necesitan financiamiento de cartera o non-QM.

Ejemplo con números

Solo un ejemplo: un edificio de 300 unidades donde un inversionista tiene 75. 75 / 300 = 25%, por encima del tope de 20% por entidad de Fannie Mae, así que el edificio no es garantizable. Si además tiene $15,000 por unidad en reparaciones sin fondos que deben hacerse en 12 meses, también falla la prueba de $10,000 por unidad.

Qué hace que un condominio no sea garantizable

La lista de proyectos no elegibles de Fannie Mae incluye:

• Espacio comercial o no residencial mayor de 35%
• Un dueño con más del 20% de las unidades (21 o más) o más de 2 unidades (5 a 20 unidades)
• Operación tipo hotel: fondo de alquiler obligatorio, alquiler diario o de corto plazo administrado
• Reparaciones críticas sin fondos de más de $10,000 por unidad en 12 meses, inspecciones de seguridad fallidas, o una inspección de los últimos 3 años con reparaciones críticas pendientes
• Demandas pendientes contra la asociación, con pocas excepciones
• Derramas ligadas a reparaciones críticas que no se han hecho

Cómo financiar un condominio no garantizable

Aun así puede comprar. Los préstamos para condominios no garantizables y los préstamos condotel usan prestamistas que guardan el préstamo en cartera, normalmente con más pago inicial. Pida a su agente el cuestionario y el presupuesto del condominio desde el principio. Vea nuestra guía de pago inicial para condominios en Miami.

En el sur de Florida

Florida exige inspecciones estructurales de hito (milestone) en edificios de condominio de tres o más pisos habitables antes del 31 de diciembre del año en que cumplen 30 años, y cada 10 años después (Estatutos de Florida 553.899; las autoridades locales pueden exigirla a los 25 años cerca del agua salada). Los hallazgos, las derramas y las reservas deciden hoy muchas aprobaciones de condominios en Miami.