Préstamos con estados de cuenta en Miami, FL: cómo califican los que trabajan por cuenta propia y cómo prueban el negocio

Respuesta corta

En Miami, quien trabaja por cuenta propia puede calificar para un préstamo con 12 o 24 meses de estados de cuenta bancarios, personales o del negocio, en lugar de declaraciones de impuestos, más una prueba de que el negocio existe, como un recibo de impuesto de negocio local de Miami-Dade, un registro activo en Sunbiz o una carta de su CPA. Eso importa en una ciudad donde el condominio medio se vendió en $555,000 en el tercer trimestre de 2026 y 313 de 582 ventas de condominios fueron al contado. Los préstamos con estados de cuenta son non-QM: las condiciones cambian según el prestamista, y todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito.

Quién usa estos préstamos en Miami

Miami funciona con dueños que operan su propio negocio: contratistas, realtors, importadores y exportadores, dueños de camiones, dueños de salones y restaurantes, consultores y consultorios médicos. Muchos deducen lo suficiente para mostrar poco ingreso gravable, mientras sus cuentas muestran un flujo de dinero estable. Un préstamo con estados de cuenta usa ese flujo.

Los cálculos paso a paso (qué depósitos cuentan, cómo se quitan las transferencias, un ejemplo completo) están en nuestra guía sobre cómo se calcula el ingreso con estados de cuenta. Todas las opciones para quien trabaja por cuenta propia, incluso la convencional con declaraciones de impuestos, se comparan en nuestra guía de hipotecas para trabajadores independientes. Esta página cubre las decisiones que toma un cliente en Miami y los papeles locales que prueban el negocio.

El contexto del mercado, a octubre de 2026, según datos de Florida Realtors publicados por MIAMI REALTORS: en la Ciudad de Miami, los condominios y townhouses se vendieron a una mediana de $555,000 en el tercer trimestre de 2026, con una mediana de 94 días hasta el contrato y 16.8 meses de inventario. Más de la mitad de esas ventas fueron al contado. Un expediente bien documentado desde el principio le permite a un comprador con financiamiento competir, y el inventario alto le da espacio para negociar.

Estos préstamos no son de ingresos declarados sin verificar. En una casa donde usted va a vivir, la regla federal de capacidad de pago sigue aplicando: el prestamista tiene que verificar su ingreso con los estados de cuenta, además de sus activos, su crédito y sus deudas.

¿12 o 24 meses? Que decida su tendencia

El prestamista saca el promedio de sus depósitos elegibles durante el período que usted elige. Cuál le conviene depende de la dirección de su negocio, no de cuál parece más fácil.

• Negocio que crece: con 12 meses solo cuenta su año reciente, que es el más fuerte. Solo como ejemplo: si los depósitos elegibles fueron $240,000 en el año anterior y $360,000 en el último año, el promedio de 24 meses es $25,000 al mes, mientras que con 12 meses es $30,000.
• Negocio de temporada o irregular: 24 meses suaviza un verano flojo o un hueco entre contratos grandes. Un contratista de Miami que perdió dos meses después de una tormenta muchas veces se ve mejor con 24.
• Negocio que baja: la mayoría de los prestamistas mira la tendencia de cualquier manera. Una caída fuerte en los últimos meses levanta preguntas, y algunos prestamistas usan la cifra reciente más baja.
• Precio y monto del préstamo: algunos prestamistas ponen otro precio a los programas de 12 meses o un monto máximo más bajo. Le cotizamos los dos cuando su expediente califica para ambos.

Envíe todas las páginas de cada estado de cuenta del período, en orden, en el PDF del banco. Un mes que falte, o una página que diga "página 3 de 4" sin la página 4, detiene el análisis.

Estados de cuenta personales o del negocio, y el factor de gastos

Los estados de cuenta personales muestran lo que el negocio le pagó a usted. Como el negocio ya cubrió sus gastos antes de que el dinero le llegara, muchos prestamistas cuentan los depósitos personales elegibles sin descontar gastos, pero normalmente también quieren ver la cuenta del negocio, para confirmar que el dinero viene del negocio y no de un préstamo o una transferencia.

Los estados de cuenta del negocio muestran los ingresos brutos. Parte de ese dinero paga alquiler, nómina, materiales y gasolina, así que el prestamista aplica un factor de gastos: un porcentaje que trata como costo del negocio, y el resto queda como su ingreso. Cómo se fija varía según el prestamista. Algunos usan un solo porcentaje para todos, otros una tabla por tipo de negocio, y otros aceptan una cifra más baja documentada por su CPA o preparador de impuestos. Una firma de consultoría con pocos gastos y una compañía de camiones con mucho gasto en combustible no deberían verse igual, y con el prestamista correcto no se ven igual.

Las cuentas mixtas son comunes en Miami: una sola cuenta que recibe los pagos de clientes por Zelle y paga las cuentas de la familia. La mayoría de los prestamistas la trata como cuenta de negocio. Si puede, abra una cuenta separada para el negocio un año o más antes de solicitar. El expediente queda más limpio y los depósitos son más fáciles de defender.

Negocios que manejan mucho efectivo (restaurantes, salones, servicios de autos): cada prestamista tiene su propia regla para los depósitos en efectivo. Deposite con regularidad y guarde los reportes de su punto de venta, para que el patrón coincida con el negocio.

Cómo probar el negocio: recibos de Miami-Dade, Sunbiz y su CPA

El prestamista quiere ver que el negocio existe, que usted es dueño y que lleva operando el tiempo que pide su programa. En Miami, tres registros públicos hacen casi todo ese trabajo, a octubre de 2026:

• Recibo de impuesto de negocio local de Miami-Dade. El condado lo exige para cada lugar de negocio y cada clasificación. Un negocio dentro de una ciudad, como la Ciudad de Miami, necesita los dos: el recibo de la ciudad y el del condado. Los recibos van del 1 de octubre al 30 de septiembre, así que el que presente debe ser el del año en curso. La solicitud del condado pide su código NAICS, su EIN o número de Seguro Social, y un certificado de nombre ficticio o de estado corporativo si no usa su nombre legal. Los recibos anteriores pueden mostrar cuánto tiempo lleva operando; la sección de registros del condado atiende pedidos al 305-270-4949 ($1 por cuenta por año en búsquedas del año en curso, $5 en años anteriores).
• Sunbiz. El registro de la División de Corporaciones de Florida muestra si su LLC o corporación está activa y quiénes son sus oficiales o gerentes. El informe anual de 2026 ($138.75 para una LLC, $150 para una corporación con fines de lucro) vencía el 1 de mayo, con un recargo de $400 después; las entidades que no lo presentan antes del tercer viernes de septiembre se disuelven administrativamente. Una entidad disuelta puede detener un cierre, así que revise su estado antes de solicitar.
• Nombre ficticio (DBA). Si opera con un nombre distinto a su nombre legal o al de su entidad, Florida exige registrar el nombre ficticio: $50, válido por cinco años, vence el 31 de diciembre del quinto año, y se anuncia una vez en un periódico de su condado. El nombre del negocio en sus estados de cuenta debe coincidir.
• Carta del CPA o preparador de impuestos. Normalmente en papel con membrete, firmada, indicando cuánto tiempo lleva trabajando por cuenta propia y su porcentaje de propiedad, y el índice de gastos del negocio si su prestamista lo usa. El analista puede verificar la licencia del preparador y llamar para confirmar la carta. Tiene que coincidir con lo que muestran sus estados de cuenta y Sunbiz.

Cómo armamos un expediente con estados de cuenta en Miami

QMS Lending es un corredor hipotecario independiente en Miami, FL (NMLS #1781090), fundado en 2018, con acceso a más de 100 prestamistas, convencionales y non-QM. Antes de elegir prestamista:

• Calculamos sus depósitos de las dos formas, 12 y 24 meses, personales y del negocio, para que vea cuál le da más ingreso calificable.
• Buscamos prestamistas cuyo factor de gastos encaje con su industria, y le pedimos la carta a su CPA solo si ayuda.
• Revisamos sus recibos de Miami-Dade y de la ciudad, su estado en Sunbiz y su DBA antes de la solicitud, para que los nombres y las fechas coincidan.
• Comparamos con un préstamo con P&L o un préstamo con una declaración de impuestos cuando sus estados de cuenta son irregulares, y con un préstamo convencional si sus declaraciones ya funcionan.

En un condominio en Miami, las cuotas de la HOA cuentan en su relación deuda-ingreso y el edificio tiene que pasar la revisión del prestamista, así que mándenos la dirección temprano. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy, en español o en inglés. Michael Fernandez, NMLS #1491775, Presidente; 4.9 estrellas en más de 200 reseñas de Google. Usted puede calificar; sujeto a aprobación de crédito. Igualdad de Oportunidades en la Vivienda. Vea nuestra página de corredor hipotecario en Miami.