¿Cómo obtiene un extranjero una hipoteca en Miami?

Respuesta corta

Un extranjero obtiene una hipoteca en Miami a través de programas para foreign nationals que ofrecen prestamistas non-QM y de portafolio, que no exigen número de Seguro Social, historial de crédito ni declaraciones de impuestos de EE. UU.; entre nuestros más de 100 prestamistas el pago inicial normalmente va de 25% a 30%, con el ingreso documentado mediante una carta de su empleador o contador y estados de cuenta de su banco en el extranjero. Los compradores internacionales fueron el 15% de las ventas de vivienda existente de MIAMI Realtors en el año que terminó en julio de 2025, y el 51% de ellos no pagó todo en efectivo, así que este es un carril bien establecido en Miami. QMS Lending es un broker bilingüe en Doral que trabaja con prestamistas para extranjeros todas las semanas.

Quién cuenta como prestatario extranjero

En términos hipotecarios, un foreign national es un comprador que vive fuera de Estados Unidos, o que está aquí con una visa que no lo convierte en residente permanente o no permanente para fines de préstamo, y que no tiene número de Seguro Social. La Guía de Venta de Fannie Mae (B2-2-02) solo cubre a no ciudadanos que son residentes permanentes o no permanentes legales, así que los extranjeros propiamente dichos se financian fuera del sistema de las agencias.

Por eso estos préstamos son non-QM: cada prestamista escribe sus propias reglas de pago inicial, documentación y tipo de propiedad. También significa que las guías cambian con más frecuencia que las de las agencias, y el prestamista que fue el mejor para un comprador colombiano el trimestre pasado puede no serlo este. Comparar prestamistas es el trabajo de un broker.

Miami es el mercado de compradores extranjeros más grande del país. El informe internacional 2025 de MIAMI Realtors muestra $4.4 mil millones en compras extranjeras entre agosto de 2024 y julio de 2025, encabezadas por compradores de Colombia (15%), Argentina (11%), México (7%), Brasil (7%) y Canadá (5%), con un precio mediano de compra de $558,700 y 51% comprando condominios.

Pago inicial, reservas y tamaño del préstamo

Entre los programas para extranjeros que trabajamos, a octubre de 2026:

• Pago inicial: 25% a 30% es el rango habitual para compra. Algunos prestamistas bajan para expedientes fuertes, y los condotels o condos no warrantable normalmente piden más.
• Reservas: los prestamistas suelen pedir ver de 6 a 12 meses de pagos hipotecarios en una cuenta bancaria después del cierre. Los fondos pueden estar en una cuenta extranjera al aplicar, pero la mayoría quiere el pago inicial y los fondos de cierre en una cuenta de EE. UU. antes de cerrar.
• Montos: muchos programas para extranjeros llegan bien adentro del territorio jumbo, lo que importa porque el límite conforme 2026 es $832,750 y los compradores internacionales de Miami se inclinan a condos de precio alto.
• Uso: segundas viviendas y propiedades de inversión son la norma. Si piensa rentar la propiedad, un préstamo DSCR para extranjeros califica con la renta en vez de con su ingreso.

Las cifras exactas las fija cada prestamista y están sujetas a aprobación de crédito. Las tasas cambian a diario; llame para el precio de hoy.

Documentos que va a necesitar

• Pasaporte y visa vigente o sello de entrada (las visas de visitante B-1/B-2 se aceptan comúnmente).
• Comprobante de ingreso: carta de su empleador con cargo, antigüedad y salario, o carta de su contador si trabaja por cuenta propia. Algunos prestamistas aceptan 12 meses de estados de cuenta de su banco extranjero en su lugar.
• Estados de cuenta: normalmente de dos a tres meses, mostrando el pago inicial, los costos de cierre y las reservas.
• Crédito: un reporte de crédito internacional cuando existe, o cartas de referencia de bancos o acreedores de su país. Algunos prestamistas no exigen crédito.
• Cuenta bancaria en EE. UU.: abierta antes del cierre para recibir las transferencias y pagar la hipoteca.
• ITIN o W-8BEN: algunos prestamistas piden el formulario W-8BEN del IRS; el ITIN no es requisito en la mayoría de los programas, pero ayuda con el escrow y el reporte fiscal.

Los documentos en español o portugués normalmente requieren traducción certificada. Nuestro equipo bilingüe los revisa antes de enviarlos al prestamista para que nada regrese.

Condos, condotels y la revisión del edificio

La mitad de los compradores internacionales de Miami compra condominios, y el edificio es donde más se frenan los expedientes de extranjeros. Los prestamistas revisan el proyecto igual que para compradores de EE. UU.: presupuesto, reservas, morosidad, litigios, espacio comercial y si el edificio opera como hotel. Desde la ley de seguridad de condominios de Florida de 2022, los edificios de tres o más pisos también necesitan una inspección estructural milestone a los 30 años y un estudio de reservas de integridad estructural al menos cada 10 años, con el primer estudio a más tardar el 31 de diciembre de 2026.

Los edificios que permiten renta a corto plazo o tienen programa de hotel son condotels y solo los financian prestamistas especializados con pagos iniciales mayores. Vea préstamos para condotel y préstamos para condos no warrantable. Mándenos la dirección del edificio antes de firmar contrato y le diremos qué prestamistas lo financian.

Cerrar desde el extranjero

No necesita estar en Miami para cerrar. La mayoría de los prestamistas permite un poder notarial o una firma remota en un consulado de EE. UU. o con un notario remoto en línea aprobado; la compañía de título lo coordina. Los fondos se transfieren a la cuenta de escrow de la compañía de título, y el prestamista va a querer rastrear el origen de la transferencia.

Los impuestos de cierre de Florida aplican a todos: impuesto de timbre documental de $0.35 por cada $100 sobre el pagaré hipotecario e impuesto intangible de 2 milésimas ($2 por cada $1,000) sobre la hipoteca, más seguro de título a la tarifa promulgada del estado. En un préstamo de $600,000 eso es $2,100 más $1,200 en impuestos estatales antes de título y cargos del prestamista. Vea nuestra guía de costos de cierre.

Planee con tiempo el FIRPTA para cuando venda: un vendedor extranjero generalmente está sujeto a retención de impuestos de EE. UU. en el cierre. Eso es una pregunta fiscal para su contador, no de préstamo, pero afecta la matemática de su salida.

Cómo trabaja QMS con compradores internacionales

Empezamos con una llamada de 15 minutos en español o inglés, normalmente por WhatsApp o video. Usted nos dice el rango de precio, el edificio si ya lo tiene, y cómo genera su ingreso. Le devolvemos los prestamistas que sirven, el pago inicial que pide cada uno y una lista de documentos. De ahí trabajamos el expediente, ordenamos el avalúo y coordinamos con su agente y la compañía de título para que cierre en su calendario, desde Miami o desde su país. Vea préstamos para extranjeros.

QMS Lending es un broker hipotecario independiente en Doral, FL (NMLS #1781090), fundado en 2018, con acceso a más de 100 prestamistas. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito y a las guías del programa. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.