¿Puedo obtener una hipoteca con ITIN en Florida?

Respuesta corta

Sí. Usted puede comprar una vivienda en Florida con un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) en lugar de un número de Seguro Social, a través de programas ITIN que ofrecen prestamistas non-QM; la mayoría pide dos años de declaraciones de impuestos presentadas con su ITIN y un pago inicial que, entre nuestros prestamistas, normalmente empieza alrededor del 10% al 20%, con la cifra exacta fijada por cada prestamista. El IRS emite el ITIN a personas que tienen una razón fiscal federal para declarar pero no pueden obtener un SSN, sin importar su estatus migratorio. QMS Lending es un broker bilingüe en Doral con acceso a más de 100 prestamistas, incluidos varios programas ITIN.

Qué es un ITIN, y qué no es

El ITIN es un número de 9 dígitos que el IRS emite únicamente para fines fiscales federales. Puede solicitarlo sin importar su estatus migratorio si es extranjero residente, extranjero no residente, o cónyuge o dependiente de uno, y tiene una razón fiscal para declarar pero no puede obtener un número de Seguro Social. Según el IRS, el ITIN no otorga ni cambia el estatus migratorio y no autoriza a trabajar en Estados Unidos.

Para una hipoteca, el ITIN cumple una sola función: permite que el prestamista lo identifique, consulte su crédito y verifique el ingreso de sus declaraciones. Los prestamistas no lo usan para evaluar estatus migratorio. Lo que evalúan es su capacidad de pago, su historial de crédito y la propiedad.

Si su ITIN venció, el IRS permite renovarlo cuando necesite presentar una declaración. Renuévelo antes de aplicar, porque los prestamistas necesitan un número vigente y válido en sus declaraciones.

Por qué los préstamos ITIN son casi todos non-QM

La Guía de Venta de Fannie Mae (B2-2-01) dice que cada prestatario debe tener un número de Seguro Social válido o un Número de Identificación Personal del Contribuyente, y la B2-2-02 agrega que el prestatario debe ser residente permanente o no permanente legal, con el prestamista responsable de documentar la presencia legal. FHA exige un número de Seguro Social. En la práctica, eso significa que a la mayoría de los prestatarios con ITIN los atienden prestamistas de portafolio y non-QM que fijan sus propias guías en vez de vender el préstamo a Fannie Mae o asegurarlo con FHA.

Non-QM no es una mala palabra. Significa que el prestamista conserva o tituliza el préstamo fuera del canal de las agencias y puede fijar sus propias reglas de documentación y pago inicial. Las tasas de los préstamos ITIN suelen ser más altas que las de las agencias por esa razón, y varían según el prestamista, que es justo por lo que importa un broker que compara muchos prestamistas. Las tasas cambian a diario; llame para el precio de hoy.

Qué necesita para calificar

Las guías cambian según el prestamista, pero entre los programas ITIN que trabajamos estos son los requisitos comunes:

• ITIN vigente y una identificación oficial con foto (pasaporte, matrícula consular o similar, según acepte el prestamista).
• Dos años de declaraciones de impuestos en EE. UU. presentadas con su ITIN. Algunos programas aceptan 12 o 24 meses de estados de cuenta bancarios en lugar de declaraciones para trabajadores independientes; vea préstamos con estados de cuenta.
• Comprobantes de ingreso: W-2 o 1099 y talones de pago recientes si es empleado; estado de pérdidas y ganancias o estados de cuenta si trabaja por cuenta propia.
• Crédito: puntaje de crédito tradicional cuando existe. Algunos prestamistas aceptan crédito alternativo (12 meses de renta, servicios, teléfono, seguro) cuando el historial es corto.
• Pago inicial: normalmente 10% a 20% según el prestamista, su puntaje y si la vivienda será su residencia principal. Los regalos de familiares suelen permitirse.
• Reservas: algunos prestamistas piden unos meses de pagos hipotecarios en el banco después del cierre.
• Propiedad: casas unifamiliares, townhomes, propiedades de 2 a 4 unidades y condominios. Los condos deben pasar la revisión de proyecto del prestamista, algo que es un tema real en los edificios de Miami.

Debe poder pagar el préstamo; los programas ITIN evalúan su relación deuda-ingreso como cualquier otra hipoteca.

Costos que son iguales para todos en Florida

Su ITIN no cambia los impuestos de cierre de Florida. El estado cobra impuesto de timbre documental de $0.35 por cada $100 sobre el pagaré hipotecario y un impuesto intangible único de 2 milésimas ($2 por cada $1,000) sobre la hipoteca. En un préstamo de $350,000 eso es $1,225 más $700. El seguro de título sigue la tarifa promulgada del estado ($5.75 por cada $1,000 hasta $100,000, luego $5.00 por cada $1,000 hasta $1 millón). Los cargos del prestamista en programas ITIN pueden ser más altos que en préstamos de agencia, así que compare el Loan Estimate línea por línea. Vea nuestra guía de costos de cierre.

Los impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda también son iguales. Si la casa será su residencia permanente, puede solicitar la exención homestead de Florida después del cierre; el tasador de propiedades del condado, no el prestamista, decide la elegibilidad.

Cómo funciona el proceso con QMS

1. Precalificación en español o inglés. Revisamos su ITIN, declaraciones, ingreso y crédito, y le decimos qué prestamistas sirven y el pago inicial que pide cada uno.

2. Documentos. Sube declaraciones, talones de pago o estados de cuenta, identificación y comprobante de los fondos del pago inicial por nuestro portal seguro.

3. Carta de preaprobación. Busca casa con una carta que los agentes y vendedores de Miami reconocen.

4. Del contrato al cierre. Ordenamos el avalúo, resolvemos condiciones y coordinamos con la compañía de título. Los préstamos ITIN suelen cerrar en un plazo parecido al de otros préstamos non-QM una vez que los documentos están completos.

Como somos broker y no banco, si un prestamista cambia sus guías ITIN a mitad del proceso podemos mover su expediente a otro sin que usted empiece la búsqueda de cero. Contáctenos o vea préstamos ITIN.

QMS Lending es un broker hipotecario independiente en Doral, FL (NMLS #1781090), fundado en 2018, con acceso a más de 100 prestamistas. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito y a las guías del programa. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.