¿Qué es un intercambio 1031 (1031 exchange)?

Respuesta corta

Un intercambio 1031 permite a un inversionista vender un inmueble que tiene para negocio o inversión y diferir la ganancia comprando otro inmueble de igual naturaleza, según la Sección 1031 del código tributario. Según las instrucciones del IRS, debe identificar por escrito la propiedad de reemplazo dentro de 45 días después de vender y recibirla dentro de 180 días o antes de la fecha límite de su declaración, lo que ocurra primero (a noviembre de 2026).

Definición

Una regla para diferir impuestos al cambiar un inmueble de inversión o negocio por otro de igual naturaleza. El impuesto se pospone, no se elimina, y su casa propia no califica.

Ejemplo con números

Solo un ejemplo, no es asesoría tributaria: una inversionista cierra la venta de un condominio en alquiler en Miami el 1 de marzo, y el dinero va a un intermediario calificado, no a ella. El día 45 es el 15 de abril, así que para esa fecha debe firmar una identificación por escrito de la propiedad de reemplazo. El día 180 es el 28 de agosto, el plazo para cerrar, salvo que la fecha límite de su declaración llegue antes. Compra un dúplex en Hialeah con un préstamo DSCR, un préstamo con fines comerciales que califica según la renta de la propiedad. Si saca efectivo del intercambio, o si su nueva hipoteca es menor que la anterior, esa diferencia es "boot" y puede pagar impuestos.

Reglas del IRS que más confunden

Según las instrucciones del Formulario 8824 del IRS, a noviembre de 2026:

• Solo inmuebles. Desde 2018, la Sección 1031 no aplica a bienes personales, y la propiedad que se tiene principalmente para vender (como un flip) no califica.
• 45 días para identificar, por escrito y firmado, describiendo la propiedad claramente.
• 180 días para cerrar, o la fecha límite de su declaración con prórrogas, lo que llegue primero. Una venta a fin de año puede necesitar una prórroga para tener los 180 días completos.
• Intermediario calificado. Ni familiares relacionados ni sus agentes pueden serlo. Si el intermediario le hace perder un plazo, la ganancia puede pagar impuestos.
• Boot. El efectivo o la reducción neta de deuda que reciba paga impuestos hasta el monto de la ganancia.
• Partes relacionadas. Si cualquiera vende dentro de 2 años, la ganancia diferida generalmente se reporta en ese momento.
• Presente el Formulario 8824 con su declaración del año del intercambio.

Cómo financiar la propiedad de reemplazo

El plazo de 180 días deja poco margen para un préstamo lento, así que precalifique antes de poner su propiedad en venta. Los inversionistas suelen usar préstamos DSCR o préstamos con estados de cuenta bancarios para el reemplazo; vea requisitos DSCR en Florida. QMS es un corredor hipotecario, no un asesor tributario ni intermediario calificado: confirme su intercambio con un contador o abogado tributario. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy.

En el sur de Florida

Según el Departamento de Ingresos de Florida, Florida no tiene impuesto sobre la renta para personas y por eso no tiene impuesto estatal a las ganancias de capital para personas, así que para la mayoría de los inversionistas de Florida un intercambio 1031 se trata de diferir el impuesto federal. Los costos de transferencia de Florida igual aplican en cada cierre, como el impuesto de sellos documentarios sobre la nueva hipoteca. Los inversionistas del sur de Florida muchas veces venden condominios y compran propiedades en alquiler en otra parte del estado; recuerde que los inmuebles en EE. UU. y en el extranjero no son de igual naturaleza.