Préstamos para propiedades de inversión en Florida: opciones para alquileres de 1 a 4 unidades

Respuesta corta

Para un alquiler de 1 a 4 unidades en Florida, un préstamo convencional de inversión con Fannie Mae pide al menos 15% de pago inicial en una unidad y 25% en dos a cuatro unidades, según su Eligibility Matrix a octubre de 2026. Si sus declaraciones de impuestos no muestran suficiente ingreso, un préstamo DSCR califica con la renta, uno de estados bancarios usa los depósitos y el hard money cubre proyectos cortos de compra y remodelación. En Miami-Dade y Miami Beach, las reglas de alquiler a corto plazo pueden decidir si los números funcionan.

Cuatro formas de financiar un alquiler

La mayoría de los inversionistas del sur de Florida que compran de una a cuatro unidades usan uno de estos cuatro préstamos. El correcto depende de cómo demuestra ingresos y cuánto tiempo piensa quedarse con la propiedad.

• Préstamo convencional de inversión: el que menos efectivo pide para una inversión a largo plazo si sus declaraciones de impuestos cubren el pago. Documentación completa de ingresos.
• Préstamo DSCR: califica con la renta de la propiedad, no con su ingreso personal. De propósito comercial.
• Préstamo de estados bancarios: califica a trabajadores independientes con 12 o 24 meses de depósitos.
• Hard money: dinero a corto plazo basado en el activo, para compra y remodelación (flips). De propósito comercial.

Muchos inversionistas usan dos de estos con el tiempo: hard money para comprar y arreglar, y luego un refinanciamiento DSCR o convencional para quedarse con la propiedad.

Préstamo convencional de inversión: pago inicial y reservas

La Eligibility Matrix de Fannie Mae (fechada el 5 de agosto de 2026) fija estos máximos para propiedades de inversión aprobadas por Desktop Underwriter, tasa fija o ARM, a octubre de 2026:

• Compra, 1 unidad: 85% LTV, o sea al menos 15% de pago inicial.
• Compra, 2 a 4 unidades: 75% LTV, o sea al menos 25% de pago inicial.
• Refinanciamiento sin retiro de efectivo (tasa y plazo), 1 a 4 unidades: 75% LTV.
• Refinanciamiento con retiro de efectivo: 75% LTV en 1 unidad, 70% en 2 a 4 unidades.

Ejemplo: una casa de alquiler de $500,000 necesita al menos $75,000 de pago inicial. Un dúplex de $800,000 necesita al menos $200,000. El préstamo también debe caber en los límites conformes.

Reservas. La Selling Guide de Fannie Mae exige seis meses de reservas en una compra o refinanciamiento de inversión aprobado por DU. Si usted tiene otras propiedades financiadas, también necesita reservas iguales al 2% del saldo total de esas hipotecas si tiene de una a cuatro propiedades financiadas, 4% si tiene cinco o seis, y 6% si tiene de siete a diez. Ejemplo: dos alquileres más con $600,000 de deuda en total suman $12,000 de reservas. Vea reservas.

Cantidad de propiedades. Con DU, un prestatario puede tener hasta 10 propiedades financiadas en un préstamo de segunda vivienda o de inversión.

Los prestamistas y las aseguradoras hipotecarias pueden agregar requisitos propios, como un puntaje de crédito más alto. Las tasas para inversión son más altas que para vivienda principal y cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy. Vea préstamos convencionales.

DSCR en resumen

Un préstamo DSCR divide la renta de la propiedad entre su pago mensual completo (capital, intereses, impuestos, seguro y HOA). Sin declaraciones de impuestos ni W-2, y se puede cerrar a su nombre o a nombre de una LLC. Es un préstamo de propósito comercial, no crédito de consumo.

En el sur de Florida, el seguro y las cuotas de HOA son lo que normalmente tumba un negocio DSCR, así que cotícelos antes de ofertar. Los detalles están en otras páginas para no repetirlos aquí:

• Requisitos del préstamo DSCR en Florida: índice, crédito, reservas e impuestos de cierre en Florida.
• Préstamos DSCR para inversionistas en Miami: un ejemplo con costos típicos de Miami.
• Qué es el DSCR y préstamos DSCR.

Préstamos de estados bancarios y hard money para flips

Los préstamos de estados bancarios sirven a inversionistas independientes cuyas declaraciones de impuestos muestran poco ingreso después de deducciones. El prestamista promedia 12 o 24 meses de depósitos personales o del negocio. Son préstamos non-QM, con reglas de pago inicial y reservas que cambian según el prestamista. Vea préstamos de estados bancarios y cómo se calcula el ingreso.

El hard money es financiamiento a corto plazo basado en el activo, para comprar y remodelar una propiedad y venderla. El prestamista se fija más en el precio de compra, el presupuesto de remodelación y el valor después de la remodelación (ARV) que en su ingreso. Espere tasas y puntos más altos que en un préstamo a largo plazo, plazos de meses y desembolsos por etapas para la obra. Es un préstamo de propósito comercial y solo tiene sentido con una salida clara: venta o refinanciamiento. Vea préstamos hard money y préstamos fix-and-flip.

Antes de un flip, confirme los permisos y cualquier aprobación de la asociación de condominio para remodelar. Cada mes de atraso cuesta intereses.

Reglas de alquiler a corto plazo en el sur de Florida

Si sus números dependen de ingresos tipo Airbnb, revise primero las reglas locales. A octubre de 2026:

Miami-Dade no incorporado. El condado define un alquiler vacacional a corto plazo como una estadía de menos de 30 días o un mes calendario, lo que sea menor. Usted debe:

• Obtener un Certificado de Uso (CU) del condado antes de publicar o anunciar, renovarlo cada año y pasar una inspección.
• Tener licencia del Estado de Florida, registrarse con el Departamento de Ingresos de Florida y cobrar los impuestos turísticos en alquileres de seis meses o menos.
• Tener un recibo de impuesto local de negocios (de la ciudad y del condado si la propiedad está dentro de un municipio).
• Limitar la ocupación a 2 personas por habitación más 2, con un máximo de 12.
• Avisar a su HOA o asociación de condominio y cumplir sus reglas de alquiler.

Operar sin CU tiene multas de $100, luego $1,000 y luego $2,500 por reincidencia, y las multas sin pagar pueden convertirse en un gravamen.

Miami Beach. La ciudad considera alquiler a corto plazo cualquier alquiler de menos de seis meses y un día. Están prohibidos en todas las viviendas unifamiliares y en muchos edificios multifamiliares de ciertas zonas. Donde se permiten, el dueño necesita un recibo de impuesto de negocios de alquiler vacacional y una cuenta de impuesto turístico (resort tax), y debe mostrar ambos números en cada anuncio. Revise el mapa de zonificación de alquileres cortos de la ciudad antes de comprar.

Otras ciudades tienen sus propias reglas, y muchas asociaciones de condominio prohíben o limitan las estadías cortas. El prestamista no va a contar un ingreso que usted no puede ganar legalmente.

Seguro e impuestos de cierre en Florida

El seguro de un alquiler en Florida es una póliza de arrendador que incluye tormenta de viento, más seguro de inundación si el prestamista lo exige por la zona. Las casas antiguas pueden necesitar una inspección de 4 puntos, y una inspección de mitigación de viento puede bajar la prima. Pida la cotización antes de firmar, porque la prima entra directo en su pago y en su DSCR.

Impuestos de cierre en Florida en una compra financiada, según el Departamento de Ingresos de Florida y los Estatutos de Florida, a octubre de 2026:

• Doc stamps sobre el pagaré: $0.35 por cada $100 del préstamo.
• Impuesto intangible sobre la hipoteca: 2 milésimas ($0.002) por cada dólar del préstamo.
• Doc stamps sobre la escritura: $0.70 por cada $100 en todo el estado; en Miami-Dade, $0.60 por cada $100 en vivienda unifamiliar y $1.05 por cada $100 en otras propiedades.

Ejemplo: un préstamo de $400,000 suma $1,400 en doc stamps del pagaré y $800 de impuesto intangible. Además, los alquileres no reciben la exención de homestead, así que calcule el impuesto a la propiedad completo.

Cómo QMS compara sus opciones

QMS Lending (NMLS #1781090) es un bróker hipotecario independiente en Miami, FL, con más de 100 prestamistas. Cotizamos un préstamo convencional de inversión y uno DSCR sobre la misma propiedad para que usted compare dinero al cierre, pago y papeleo, y le avisamos de las reglas locales de alquiler antes de comprometerse. Los préstamos DSCR, hard money y demás de propósito comercial son solo para propiedades de inversión. Sujeto a aprobación de crédito. En español o en inglés: 305-425-1990.