¿Qué es una cláusula de venta (due-on-sale)?

Respuesta corta

Una cláusula due-on-sale (de venta) es un término de su hipoteca que permite al prestamista exigir todo el saldo si usted vende o transfiere la propiedad, o cualquier interés en ella, sin su consentimiento por escrito. La ley federal (12 U.S.C. 1701j-3, la Ley Garn-St Germain) hace que estas cláusulas sean válidas, pero prohíbe usarlas en viviendas de 1 a 4 unidades en ciertas transferencias familiares, como a su cónyuge o hijos, tras un fallecimiento, o a un fideicomiso en vida donde usted sigue de beneficiario (a noviembre de 2026).

Definición

Una cláusula de la hipoteca que le da al prestamista la opción de declarar vencido todo el préstamo cuando la propiedad, o un interés en ella, se transfiere sin su aprobación previa por escrito.

Ejemplo con números

Solo un ejemplo: una dueña en Miami tiene un saldo de $300,000 en un préstamo a 30 años. Caso 1: agrega a su hija a la escritura. Garn-St Germain protege la transferencia en la que los hijos del prestatario pasan a ser dueños, así que el prestamista no puede cobrar el préstamo por eso. Caso 2: pasa la misma casa a su nueva LLC para alquilarla. La transferencia a una LLC no está en la lista federal de excepciones, así que el prestamista tiene la opción de exigir los $300,000. Muchos prestamistas nunca lo hacen, pero el riesgo existe, y por eso los inversionistas suelen comprar a nombre de la LLC desde el primer día con un préstamo DSCR.

Transferencias por las que el prestamista no puede cobrar el préstamo

En un préstamo sobre una propiedad residencial de menos de cinco unidades, el 12 U.S.C. 1701j-3(d) prohíbe al prestamista aplicar la cláusula por:

• Un segundo gravamen, como una HELOC, que no transfiere el derecho a ocupar
• Una transferencia por la muerte de un copropietario (joint tenant o tenant by the entirety)
• Una transferencia a un familiar por la muerte del prestatario
• Una transferencia en la que el cónyuge o los hijos del prestatario pasan a ser dueños
• Una sentencia de divorcio o acuerdo de separación que hace dueño al cónyuge
• Una transferencia a un fideicomiso en vida donde el prestatario sigue de beneficiario y no cambia la ocupación
• Un arrendamiento de 3 años o menos sin opción de compra

La Regulación X de la CFPB (12 CFR 1024.31) considera a quienes reciben la casa por la mayoría de estas transferencias como "sucesores en interés", con protecciones de servicio una vez que el administrador los confirma.

Due-on-sale vs una hipoteca asumible

La mayoría de los préstamos convencionales tienen cláusula due-on-sale, así que un comprador no puede simplemente quedarse con el préstamo del vendedor. Los préstamos FHA y VA los puede asumir un comprador que califique, con aprobación del prestamista; vea hipotecas asumibles. Si quiere cambiar quién es dueño o sacar a un copropietario, un refinanciamiento a nombre del nuevo dueño es la vía limpia. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy.

En el sur de Florida

En el sur de Florida, los inversionistas suelen pasar sus alquileres a LLC o fideicomisos de tierra (land trusts), y algunos vendedores ofrecen tratos "subject-to", donde el comprador recibe la escritura pero el préstamo del vendedor sigue vigente. Ninguno está en la lista federal de excepciones, así que el préstamo existente se puede cobrar. Las transferencias familiares también son comunes: una escritura a un cónyuge o hijo está protegida, pero puede afectar el homestead y los impuestos, así que consulte con un abogado de Florida antes de firmar una escritura de renuncia (quitclaim).