¿Qué es una hipoteca asumible?

Respuesta corta

Una hipoteca asumible es un préstamo que el comprador puede tomar del vendedor, manteniendo la tasa, el saldo y el plazo que le quedan. HUD dice que "todas las hipotecas aseguradas por FHA son asumibles", y los préstamos VA y USDA se pueden asumir con aprobación (a octubre de 2026). La mayoría de los préstamos convencionales no, por la cláusula de venta (due-on-sale).

Definición

Una hipoteca cuyos términos permiten que un comprador que califique tome el lugar del vendedor como prestatario. El comprador le paga al vendedor la diferencia entre el precio y el saldo del préstamo.

Ejemplo con números

Solo un ejemplo, no es cotización: una casa en Broward se vende en $450,000 y el saldo del préstamo FHA del vendedor es $350,000. El comprador asume los $350,000 a la tasa actual del vendedor y debe cubrir la diferencia de $100,000. Las estampillas documentales de Florida sobre la escritura, a $0.70 por cada $100, se calculan sobre los $450,000 completos, porque el préstamo asumido cuenta como parte del precio: $3,150. Si fuera un préstamo VA, el cargo de financiamiento por asunción de 0.5% sería $1,750, pagado al cierre y sin financiarlo.

Qué préstamos se pueden asumir

• FHA: en préstamos cerrados a partir del 15 de diciembre de 1989, el comprador debe calificar por crédito, y los inversionistas privados no pueden asumirlos (Manual HUD 4155.1). El vendedor queda liberado solo cuando el prestamista firma una liberación de responsabilidad.
• VA: el comprador, sea veterano o no, necesita aprobación del administrador del préstamo o de VA. Cargo de financiamiento de 0.5% del saldo salvo exención; cargo de trámite de hasta $300 con autoridad automática o $250 cuando VA debe aprobar (Circular VA 26-23-10).
• USDA: el comprador debe asumir toda la deuda, ser un solicitante elegible y obtener aprobación de la Agencia; el préstamo puede mantener la tasa y los términos del pagaré (USDA HB-1-3555, 17.8).
• Convencional: la Guía de Servicio de Fannie Mae dice que los préstamos de tasa fija con cláusula de venta por lo general no son asumibles; muchas ARM sí pueden serlo. Las transferencias a un cónyuge, hijo o familiar que viva en la casa, tras una muerte o un divorcio, o a su fideicomiso en vida se permiten sin activar la cláusula.

El derecho (entitlement) VA en una asunción

Si el comprador es un veterano elegible que vivirá en la casa y tiene suficiente entitlement, puede sustituir el suyo y al vendedor se le restaura el propio. Si el comprador no es veterano, el entitlement del vendedor queda atado al préstamo hasta que se pague por completo (Circular VA 26-23-10). El vendedor debe pensarlo antes de aceptar, porque puede limitar un futuro préstamo VA.

En el sur de Florida

Según el F.S. 201.02, el precio para el impuesto sobre la escritura incluye el monto de cualquier hipoteca existente "se asuma o no la deuda", así que asumir un préstamo no reduce las estampillas de la escritura. En cuanto al pagaré, el F.S. 201.08(5) considera renovación una modificación que agrega un deudor, y el F.S. 201.09 solo exime las renovaciones firmadas por el deudor original. Si se deben estampillas sobre el pagaré en su asunción depende de cómo se redacten los documentos, así que pida que la compañía de título o el abogado de cierre lo confirme por escrito antes del cierre.