Préstamos comerciales en Miami, FL: zonificación, SBA y costos locales

Respuesta corta

Un préstamo comercial en Miami se calcula según el ingreso y el valor de la propiedad, pero en la Ciudad de Miami el prestamista también revisa que su uso esté permitido por el código de zonificación Miami 21, que la recertificación del edificio esté al día y cómo quedarán los impuestos después de la venta. Los dueños de negocio que ocupan al menos el 51% de un edificio existente pueden calificar para financiamiento SBA 504 de hasta $5.5 millones, o SBA 7(a) de hasta $5 millones, a octubre de 2026. Los inversionistas casi siempre usan préstamos comerciales convencionales, DSCR o puente, todos crédito con fines comerciales.

Miami 21: la zonificación decide lo que el edificio puede producir

Cómo se analiza un préstamo comercial (NOI, DSCR, LTV) y los impuestos de cierre de todo el estado están en nuestra guía de préstamos comerciales en Florida. En la Ciudad de Miami la primera pregunta es la zonificación, porque el uso determina el ingreso que analiza el prestamista.

El código de zonificación de la ciudad es Miami 21, un código basado en la forma. En lugar de los distritos clásicos comerciales o residenciales, casi toda la ciudad está dividida en zonas de transecto, de T3 a T6, desde barrios suburbanos hasta el centro urbano. Cada zona regula qué usos se permiten y qué parte del edificio puede tener cada uso. La mayoría de las zonas tienen además un sufijo: R (Restringida), L (Limitada) u O (Abierta). A octubre de 2026, ejemplos de las hojas de referencia de Miami 21 de la ciudad:

• T5 (Centro Urbano): 65 unidades de vivienda por acre en T5-R, T5-L y T5-O.
• T6-8 (Núcleo Urbano): hasta 8 pisos. La densidad en T6 es de 150 unidades por acre en R y L, y de 150 a 1,000 en O, según los diagramas del código.
• Límites comerciales en T6: en Restringida, cada establecimiento comercial tiene un tope de 4,000 pies cuadrados y solo en los dos primeros pisos, y las oficinas hasta cuatro pisos. Limitada y Abierta permiten hasta 55,000 pies cuadrados por establecimiento.
• Estacionamiento en T6: 3 espacios por cada 1,000 pies cuadrados de oficina o comercio, y 1.5 por apartamento más espacios para visitas. Puede haber reducciones por waiver o excepción cerca del transporte público (áreas TOD y Transit Corridor).

Son hojas de referencia; manda el Código Miami 21 oficial con sus enmiendas. Busque la propiedad en el GIS de zonificación de la ciudad por dirección o folio (los folios de la Ciudad de Miami empiezan con 01), y revise el Artículo 4, Tabla 3 para los usos permitidos.

Uso mixto y cambio de uso: el Certificado de Uso

Los edificios de uso mixto, con un local abajo y apartamentos u oficinas arriba, son comunes en los corredores comerciales de Miami y encajan en el modelo de transectos. Los prestamistas miran qué parte del ingreso es comercial y qué parte residencial, cuánto duran los contratos de arrendamiento y si todos los usos son legales.

• Certificado de Uso. Según el Artículo 7 de Miami 21, se necesita un Certificado de Uso antes de usar una estructura, o antes de cambiarla, convertirla, ampliarla o moverla. Un inquilino nuevo con un uso diferente, o una conversión de oficina a residencial, necesita uno nuevo. Se solicita por el portal Miami Biz de la ciudad.
• El estacionamiento para un cambio de uso en un edificio existente sigue el Artículo 7, Sección 7.2.8. Un uso que necesita más estacionamiento del que tiene el lote puede frenar un plan para llenar el edificio.
• Los waivers son para desviaciones menores y dificultades prácticas, no para dificultades financieras, según las preguntas frecuentes de zonificación de la ciudad. No cuente con uno para que cuadren los números.
• El hospedaje es un caso aparte. Un alquiler de menos de 30 días es uso de hospedaje, permitido solo en ciertas zonas y solo con un Building Certificate. Si más del 25% de las unidades de un edificio son de hospedaje transitorio, todo el edificio tiene que cumplir los estándares R-1.

Cinco apartamentos o más son un préstamo comercial aunque no haya local. Vea préstamos multifamiliares.

SBA 504 y 7(a) para dueños de negocio en Miami

Si su negocio va a ocupar el edificio, vale la pena comparar los préstamos SBA. A octubre de 2026, según la SBA:

• SBA 7(a): hasta $5 millones. Los usos incluyen comprar, refinanciar o mejorar bienes raíces y edificios, además de otras necesidades del negocio.
• SBA 504: hasta $5.5 millones (el titular de una página de la SBA todavía dice $5 millones; confírmelo con el prestamista). Una Certified Development Company (CDC) origina el préstamo junto a un prestamista principal. Plazos de 10, 20 y 25 años con tasa fija ligada al bono del Tesoro a 10 años. Los usos incluyen comprar, construir o renovar edificios y terrenos. La especulación y la inversión en bienes raíces para alquilar no califican.
• Ocupación (13 CFR 120.131): en un edificio existente, el negocio tiene que ocupar al menos el 51% y puede alquilar hasta el 49%. En construcción nueva, tiene que ocupar al menos el 60%, puede alquilar de forma permanente hasta el 20% y debe planear ocupar el resto dentro de 10 años.

Esa regla del 51% importa en los edificios de uso mixto de Miami: un negocio que compra un edificio de dos pisos y usa la planta baja y la mitad del segundo piso puede encajar, mientras que uno que solo usa el local de un edificio de tres pisos probablemente no. Si el edificio es más que nada para alquilar, mire un préstamo comercial convencional o un préstamo DSCR.

Impuestos a la propiedad: millaje y el tope de 10% sin homestead

Los impuestos suelen ser el gasto operativo más grande después de la deuda, y están dentro del NOI que usa el prestamista. A octubre de 2026:

• Millaje. El total adoptado para 2026 en una dirección de la Ciudad de Miami es de 19.9544 mills, cerca del 2.0% del valor imponible, según el Tasador de Propiedades de Miami-Dade. El área no incorporada de Miami-Dade está en 16.8983.
• El tope de 10%. La propiedad sin homestead, incluida la comercial, tiene un tope de 10% al año en el aumento del avalúo, sin contar los impuestos de la Junta Escolar. Se aplica automáticamente; no hay que solicitarlo.
• Cuándo se reinicia el tope. En propiedades comerciales y otras no residenciales, el tope se reinicia cuando cambia el dueño o el control, y después de una mejora que sube el valor justo en al menos 25%. Las propiedades residenciales de 9 unidades o menos se reinician cuando cambia el dueño o el control.

Lo que esto significa para su préstamo: la factura de impuestos del vendedor puede estar muy por debajo de lo que usted pagará después de comprar, porque los años de aumentos limitados terminan cuando cambia el dueño. Calcule los impuestos con su precio de compra, no con la factura del vendedor. Lo mismo después de una remodelación grande.

Recertificación e inspecciones de hito

Los edificios comerciales en la Ciudad de Miami pasan por la recertificación de edificios del Código del condado de Miami-Dade. Solo están exentos las casas unifamiliares, los dúplex y los edificios de 2,000 pies cuadrados o menos con carga de 10 ocupantes o menos. Con el calendario actual del condado, los edificios construidos en 1993 o después se recertifican a los 30 años y luego cada 10 años. Miami-Dade dice que los edificios de cuatro pisos o más y otros edificios umbral necesitan inspecciones separadas de un ingeniero estructural y un ingeniero eléctrico.

La ley de inspección de hito de Florida (s. 553.899) es una capa aparte para edificios de condominio y cooperativa de tres o más pisos habitables, incluidos los condominios de uso mixto: inspección antes del 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años (o 25 donde la agencia local lo exija), y luego cada 10 años. Si la fase uno encuentra deterioro estructural sustancial, sigue la fase dos y las reparaciones tienen que empezar dentro de 365 días del informe.

Los prestamistas van a pedir la última carta de recertificación o el informe de hito y los permisos abiertos. Las reparaciones pendientes pueden convertirse en una retención del prestamista, una rebaja del precio o, en un condominio comercial, una cuota especial. La división de recertificación de la Ciudad de Miami está en el 305-416-1177.

Solo como ejemplo: impuestos de cierre en un edificio de uso mixto en Miami

Solo como ejemplo, no es una cotización. Un inversionista compra un edificio de uso mixto en la Ciudad de Miami por $2,500,000 con un préstamo comercial de $1,750,000. A octubre de 2026:

• Sellos sobre la escritura: un edificio que no es residencia unifamiliar paga los $0.60 de Miami-Dade más un recargo de hasta $0.45, o sea hasta $1.05 por cada $100 = hasta $26,250. Quién paga lo dice el contrato.
• Sellos sobre el pagaré: $0.35 por cada $100 del préstamo = $6,125. El tope de $2,450 aplica solo a pagarés sin garantía, no a una hipoteca.
• Impuesto intangible: 2 mills sobre el préstamo = $3,500.
• Estimado de impuestos del primer año: 19.9544 mills sobre un valor imponible de $2,500,000 es cerca de $49,886, antes de que el tope de 10% aplique más adelante a la parte no escolar.

Los préstamos comerciales son crédito con fines comerciales; la Regulación Z exime el crédito dado principalmente con fines de negocio o comerciales. QMS Lending (NMLS #1781090), corredor independiente en Miami, FL, con más de 100 prestamistas, une su tipo de propiedad y su plan con los prestamistas que hacen ese negocio y compara las ofertas lado a lado, en inglés o en español. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy. Sujeto a aprobación de crédito y revisión de la propiedad.