¿Qué es un préstamo de construcción a permanente?

Respuesta corta

Un préstamo de construcción a permanente paga la construcción de una casa por etapas (desembolsos) y luego se convierte en una hipoteca normal a largo plazo. Según las reglas de cierre único de Fannie Mae, ningún período de construcción puede pasar de 12 meses y el total no puede pasar de 18 meses (Guía de Ventas B5-3.1-02, a noviembre de 2026). Hay dos versiones: un solo cierre, con un solo juego de documentos, y dos cierres, con un préstamo de construcción aparte y una hipoteca nueva al final.

Definición

Un préstamo que financia el terreno y la construcción de la casa durante la obra, y luego se convierte en la hipoteca permanente cuando la casa está terminada y tiene certificado de ocupación.

Ejemplo con números

Ejemplo: un comprador compra un terreno y firma un contrato con el constructor. Según las reglas de compra de Fannie Mae, el LTV es el préstamo dividido entre el menor de dos valores: precio del terreno más costo de construcción, o el valor tasado al terminar. Si terreno más obra cuestan $700,000 y la tasación al terminar es $720,000, el prestamista usa $700,000. Un préstamo de $560,000 es 80% de LTV.

Un solo cierre vs dos cierres

• Un solo cierre: una solicitud, un cierre. El préstamo se aprueba desde el inicio con los términos permanentes. Según la B5-3.1-02, la tasa, el monto, el plazo y la amortización solo se pueden cambiar en la conversión o antes, y el único cambio de amortización permitido es de ajustable a fija.
• Dos cierres: primero un préstamo de construcción a corto plazo y luego una hipoteca permanente aparte cuando la casa está lista. Paga dos juegos de costos de cierre y vuelve a calificar al final, pero no queda atado a términos elegidos un año antes. Las obras de más de 18 meses necesitan esta vía según Fannie Mae.

Fannie Mae también exige que el prestatario tenga el título del terreno; los condominios adosados y las cooperativas no son elegibles, y toda la obra y los gravámenes deben estar pagados antes de entregar el préstamo.

Documentos que vencen durante la obra

La tasación debe tener fecha dentro de los cuatro meses antes de la fecha del pagaré, y al final se pide un informe de terminación (Formulario 1004D). Si el valor bajó, necesita una tasación nueva y volver a calificar. Los documentos de ingresos, empleo y crédito pueden seguir válidos hasta 18 meses en la conversión solo si el LTV, CLTV y HCLTV son 95% o menos y DU dio Approve/Eligible en el cierre; si no, le pedirán documentos actualizados. Un cambio de trabajo durante la obra sí importa.

Vea nuestra página de préstamos de construcción para los programas, incluso opciones para trabajadores por cuenta propia, sujeto a aprobación de crédito.

En el sur de Florida

En el sur de Florida la obra está muy regulada. Miami-Dade y Broward están en la Zona de Huracanes de Alta Velocidad del Código de Construcción de Florida, cuya 8.ª edición (2023) entró en vigor el 31 de diciembre de 2023; se espera una 9.ª edición alrededor del 31 de diciembre de 2026 (a noviembre de 2026). Antes de empezar, la F.S. 713.13 exige registrar un Aviso de Inicio de Obra (Notice of Commencement), y el prestamista debe registrarlo antes de desembolsar fondos al contratista. Las demoras de permisos o inspecciones consumen el plazo de 12/18 meses, así que elija un constructor con un calendario realista. Revise temprano la zona de inundación y el certificado de elevación, porque afectan el diseño y el costo del seguro.