¿Qué es el préstamo sobre costo (LTC)?

Respuesta corta

El préstamo sobre costo (LTC) es el monto del préstamo dividido entre el costo total del proyecto, normalmente el precio de compra más el presupuesto de remodelación o construcción. Un préstamo de $340,000 en un proyecto de $400,000 es un LTC de 85%. Los prestamistas de hard money, fix-and-flip y construcción lo usan, junto con el LTV o el ARV, para decidir cuánto efectivo usted debe aportar.

Definición

LTC = monto del préstamo ÷ costo total del proyecto. El costo total normalmente es el precio de compra más el presupuesto aprobado de remodelación o construcción, y algunos prestamistas también cuentan ciertos costos indirectos.

Ejemplo con números

Solo un ejemplo, no es cotización: un inversionista compra una casa en Miami por $300,000 con un presupuesto de remodelación de $100,000, así que el costo total es $400,000. Un prestamista con 85% de LTC prestaría hasta $340,000, y el inversionista pone los $60,000 restantes más los costos de cierre. Si ese prestamista también limita el préstamo a 70% de un valor después de reparaciones (ARV) de $550,000, ese límite es $385,000. El prestamista usa el número más bajo, $340,000, así que aquí manda el LTC. Impuestos de Florida al registrar ese pagaré e hipoteca de $340,000: estampillas documentales de $0.35 por cada $100 = $1,190, e impuesto intangible de 2 milésimas = $680.

LTC vs. LTV vs. ARV

• LTC: préstamo ÷ lo que le cuesta el proyecto
• LTV: préstamo ÷ valor tasado actual
• ARV: el valor que estima el tasador después de terminar el trabajo

La mayoría de los préstamos fix-and-flip y préstamos hard money revisan dos de estas medidas y prestan el monto menor. El manual de préstamos de bienes raíces comerciales de la OCC (versión 2.0, revisado en noviembre de 2026) indica que las políticas prudentes de construcción ponen límites como porcentaje máximo del costo, para que el prestatario tenga capital real en el negocio.

Préstamos con fines comerciales

Los préstamos basados en LTC para flips, construcción desde cero y remodelaciones de inversionistas son préstamos con fines comerciales, no préstamos hipotecarios de consumo. Los términos varían según el prestamista, la experiencia y la propiedad, y todo está sujeto a aprobación de crédito y elegibilidad de la propiedad. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para conocer el precio de hoy.

En el sur de Florida

En el sur de Florida los precios de compra son altos, así que unos puntos de LTC pueden cambiar en decenas de miles de dólares el efectivo que usted necesita. Aquí los presupuestos de remodelación suelen incluir permisos, techo y ventanas de impacto, y esas partidas se revisan con cuidado. El dinero de la remodelación normalmente se retiene y se libera en desembolsos después de inspecciones, así que planifique los costos de mantener la propiedad hasta cada desembolso.