¿Qué es una dación en pago (deed in lieu of foreclosure)?

Respuesta corta

Una dación en pago (deed in lieu of foreclosure) es cuando usted le traspasa voluntariamente el título de su casa al prestamista para saldar la hipoteca y evitar una demanda de ejecución. Para un préstamo nuevo después, Fannie Mae exige esperar 4 años (2 años con circunstancias atenuantes documentadas) y FHA en general exige 3 años desde la fecha de la dación en pago (a noviembre de 2026).

Definición

Una opción de mitigación de pérdidas en la que el administrador del préstamo acepta la escritura de la propiedad en lugar de ejecutarla. Normalmente se ofrece cuando no fue posible una modificación o una venta corta, y por lo general la casa no puede tener otros gravámenes.

Ejemplo con números

Solo un ejemplo: un dueño en Miami Gardens completa una dación en pago el 15 de marzo de 2025, después de perder el empleo. Para un préstamo convencional, el conteo de Fannie Mae empieza en la fecha de cierre que aparece en el reporte de crédito, así que los 4 años terminan el 15 de marzo de 2029, o el 15 de marzo de 2027 si el prestamista acepta circunstancias atenuantes documentadas. Para FHA, los 3 años empiezan en la fecha de la dación en pago, o sea el 15 de marzo de 2028. Pasada la espera, Fannie Mae también exige crédito tradicional restablecido y un resultado aceptable de DU. Todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito.

Periodos de espera para una nueva hipoteca

A noviembre de 2026:

• Fannie Mae (convencional): 4 años desde el cierre para una dación en pago, venta corta o cancelación contable de la hipoteca; 2 años con circunstancias atenuantes documentadas. Una ejecución completa son 7 años, o 3 con circunstancias atenuantes y límites adicionales.
• FHA: quien tuvo una dación en pago en los 3 años antes de asignarse el número de caso por lo general no califica, contando desde la fecha de la dación. HUD no da una lista fija de circunstancias atenuantes, y el divorcio no cuenta.
• Non-QM: algunos programas non-QM tienen sus propias reglas de espera; pregunte por las opciones actuales.

Dación en pago vs venta corta vs ejecución

Una venta corta vende la casa a un comprador por menos de lo que se debe; la dación en pago se la da directo al prestamista. Fannie Mae trata ambas igual, con 4 años de espera, menos que los 7 años después de una ejecución. Si está atrasado ahora, pregunte primero a su administrador por una modificación del préstamo. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy.

En el sur de Florida

Florida es un estado de ejecución judicial: la ley F.S. 702.01 dice que todas las hipotecas se ejecutan en equidad, es decir, por los tribunales, lo que puede tardar mucho y sumar costos legales a la deuda. La dación en pago evita esa demanda. El riesgo clave en Florida es la deficiencia: según F.S. 702.06, el tribunal puede otorgar una deficiencia después de la ejecución, y el prestamista puede demandar por separado si el tribunal no decidió sobre ella. Antes de firmar, pida por escrito que el prestamista renuncie a cualquier deficiencia, y revise si se deben cuotas de condominio o HOA, porque muchas veces hay que pagarlas o resolverlas primero.