¿Qué es una carta de pago total (payoff statement)?

Respuesta corta

La carta de pago total (payoff statement) es la cifra por escrito que da el administrador del préstamo con la cantidad exacta para saldar su hipoteca en una fecha específica. Según el Reglamento Z, 12 CFR 1026.36(c)(3), debe enviarla en un tiempo razonable y nunca más de 7 días hábiles después de su solicitud (regla vigente a noviembre de 2026). El monto casi siempre es mayor que el saldo de su estado de cuenta mensual, porque suma los intereses hasta el día del pago y cualquier cargo pendiente.

Definición

Un documento fechado del acreedor o administrador que muestra el total necesario para saldar el préstamo en una fecha indicada, normalmente dividido en capital, intereses, cargos y un interés diario (per diem) por cada día después de esa fecha.

Ejemplo con números

Ejemplo: su compañía de título pide una carta de pago válida hasta el 10 de junio. La carta muestra el total y un interés diario de $45. El cierre se mueve al 14 de junio. La compañía de título suma 4 días x $45 = $180 al pago, o pide una carta actualizada, para que el préstamo viejo quede saldado y se pueda liberar la hipoteca.

Qué incluye la carta de pago total

La CFPB explica que el monto de pago total es distinto al saldo actual. Incluye el interés hasta el día en que piensa saldar el préstamo y puede incluir cargos pendientes. Una carta típica muestra:

• Saldo de capital pendiente.
• Interés desde la última cuota pagada hasta la fecha de validez.
• Interés diario por cada día adicional.
• Cargos por atraso, cargos de registro u otros, y cualquier penalidad por pago anticipado si su pagaré la tiene.
• Instrucciones de giro y el saldo de escrow, que se le reembolsa después del pago, no se descuenta.

Cuándo no aplica el plazo de 7 días hábiles

El Reglamento Z permite un tiempo razonable, en vez de 7 días hábiles, cuando el préstamo está en bancarrota o ejecución hipotecaria, es una hipoteca revertida o de apreciación compartida, o está afectado por un desastre natural u otro evento similar. Después de un huracán en el sur de Florida, espere payoffs más lentos y deje margen en la fecha de cierre.

También importa quién lo pide. Puede pedirlo usted o alguien en su nombre, como su compañía de título o abogado. Según la F.S. 701.04, un tercero debe demostrar su autoridad y el administrador le avisa a usted.

En el sur de Florida

Florida tiene su propia regla además de la federal. La F.S. 701.04 dice que el acreedor o administrador debe enviar una carta de estoppel dentro de 10 días después de una solicitud por escrito del prestatario, el dueño registrado o un representante autorizado, con el saldo detallado en capital, intereses y otros cargos, más el interés diario. Quien confía en esa carta puede contar con ella, y después del pago el prestamista tiene 60 días para registrar la liberación de la hipoteca (a noviembre de 2026). En la práctica aplican las dos reglas, la federal de 7 días hábiles y la de Florida de 10 días, así que las compañías de título piden el payoff lo antes posible.