¿Qué es asset depletion (calificar con activos)?

Respuesta corta

Asset depletion es una forma de calificar para una hipoteca convirtiendo sus activos elegibles en un ingreso mensual, por lo general dividiéndolos entre el plazo del préstamo en meses. Fannie Mae lo permite con ciertos activos relacionados con el empleo, como 401(k) e IRA: activos netos divididos entre el plazo de amortización, así que $750,000 entre 360 meses son $2,083.33 al mes (a octubre de 2026). Los prestamistas non-QM ofrecen versiones más amplias, y sus reglas varían según el prestamista.

Definición

Un método de evaluación que trata parte de sus activos verificados como si fuera ingreso mensual, para que alguien con muchos ahorros pero poco ingreso fijo pueda demostrar su capacidad de pago.

Ejemplo con números

Solo un ejemplo, método de Fannie Mae: una compradora jubilada de 66 años tiene una IRA de $900,000, y en este ejemplo no se supone penalidad por retiro anticipado. Usará $150,000 para el pago inicial, los costos de cierre y las reservas requeridas, así que sus activos netos documentados son $750,000. Divididos entre 360 meses, su ingreso para calificar es $2,083.33 al mes. Como tiene al menos 62 años, el LTV máximo es 80% en lugar de 70%.

Reglas de Fannie Mae para activos relacionados con el empleo

Según la Guía de Ventas de Fannie Mae B3-3.4-06 (fechada el 4 de marzo de 2026):

• Activos elegibles: cuentas 401(k), IRA, SEP y Keogh, más un paquete de indemnización o de retiro en un solo pago de un empleo (no de cuenta propia)
• No elegibles: opciones de acciones, acciones no adquiridas, dinero de demandas, lotería, venta de inmuebles, herencias o divorcios, monedas virtuales, y cuentas de cheques o ahorro a menos que el dinero venga de un activo elegible
• Fórmula: activos elegibles, menos la penalidad por un retiro total, menos lo usado para pago inicial, costos de cierre y reservas, dividido entre el plazo de amortización en meses
• Límites: compra o refinanciamiento sin sacar efectivo (limited cash-out), vivienda principal o segunda vivienda, LTV máximo de 70%, u 80% si el dueño de los activos tiene 62 años o más
• Debe tener acceso sin restricciones a los fondos, y cualquier copropietario de los activos debe ser prestatario en el préstamo

Asset depletion non-QM

Los programas non-QM por activos pueden contar más tipos de activos líquidos, como cuentas de inversión y efectivo, y algunos se combinan con otros ingresos. El divisor, el porcentaje que se cuenta de cuentas de retiro o de acciones, el mínimo de activos, el pago inicial y el precio varían según el prestamista. Comparamos opciones de más de 100 prestamistas. Las tasas cambian a diario; llame para conocer el precio de hoy. La aprobación está sujeta a crédito y evaluación.

En el sur de Florida

Calificar con activos es común en Miami entre jubilados que viven de sus ahorros, dueños de negocio entre ventas o liquidaciones, y compradores con patrimonio en el extranjero. La versión de Fannie Mae no cubre la mayoría de estos casos, porque los ahorros comunes, la venta de acciones y las herencias no son activos elegibles. Ahí entran los préstamos non-QM. Si compra desde el extranjero, vea también los préstamos para extranjeros.