Préstamos con estados de cuenta en West Palm Beach, FL: comprar con ingresos 1099 y de su negocio

Respuesta corta

Sí. En West Palm Beach, quien trabaja por cuenta propia puede calificar para un préstamo con 12 o 24 meses de estados de cuenta bancarios, personales o del negocio, en lugar de declaraciones de impuestos, más una prueba de que el negocio existe, como el recibo de impuesto de negocio de la Ciudad de West Palm Beach, el del Condado de Palm Beach, un registro activo en Sunbiz o una carta de su CPA. En el tercer trimestre de 2026, la casa unifamiliar media en la ciudad se vendió en $599,500 y el condominio o townhouse medio en $316,000, según datos de MIAMI REALTORS a octubre de 2026. Son préstamos non-QM: las condiciones cambian según el prestamista, y todo préstamo está sujeto a aprobación de crédito.

Quién usa estos préstamos en West Palm Beach

West Palm Beach se ha convertido en el centro de oficinas y finanzas del condado, y mucho del dinero que pasa por ahí se le paga a gente que no está en nómina. La Junta de Desarrollo Empresarial del Condado de Palm Beach (Business Development Board), el organismo oficial de desarrollo económico del condado, cuenta más de 300 fondos de cobertura, firmas de capital privado y de servicios financieros en el condado, a noviembre de 2026. Alrededor de ellas trabajan consultores independientes, analistas con 1099, contables, contratistas de tecnología y diseño, y los oficios que construyen oficinas y condominios nuevos. Súmele dueños de restaurantes y bares del downtown, entrenadores personales, jardineros, contratistas de piscinas y aire acondicionado, y agentes de bienes raíces, y tiene una ciudad llena de gente cuyas declaraciones muestran menos de lo que realmente entra.

Los números lo confirman. Según QuickFacts de la Oficina del Censo, consultado en noviembre de 2026, el Condado de Palm Beach tenía 261,006 negocios sin empleados en 2024, casi siempre de un solo dueño, frente a 55,803 establecimientos con empleados en 2023. La Ciudad de West Palm Beach tenía unos 127,189 residentes en julio de 2025; el 28.2% nació fuera de Estados Unidos y el 31.3% habla en casa un idioma que no es el inglés.

El problema de siempre son las deducciones. Un consultor que deduce oficina en casa, carro, viajes y programas puede mostrar una ganancia neta pequeña en el Schedule C mientras deposita cheques estables todos los meses. Un préstamo con estados de cuenta mira esos depósitos. Los cálculos completos están en cómo se calcula el ingreso con estados de cuenta, y todas las opciones para independientes en nuestra guía de hipotecas para trabajadores independientes.

Sigue siendo ingreso documentado. En una casa donde usted va a vivir aplica la regla federal de capacidad de pago: el prestamista verifica el ingreso con los estados de cuenta y revisa su crédito, sus deudas y sus activos.

El mercado de West Palm Beach en el tercer trimestre de 2026

Según los datos de Florida Realtors que MIAMI REALTORS publica por ciudad, a octubre de 2026, para la Ciudad de West Palm Beach en el tercer trimestre de 2026:

• Casas unifamiliares: 222 ventas cerradas (17.5% más que un año antes), precio medio de $599,500 (8.0% más), una mediana de 59 días hasta el contrato y 4.1 meses de inventario. 110 ventas fueron al contado.
• Condominios y townhouses: 186 ventas cerradas, precio medio de $316,000 (3.6% más), una mediana de 77 días hasta el contrato y 8.0 meses de inventario. 89 ventas fueron al contado.

Léalo junto. Las casas se venden más rápido que hace un año y el inventario bajó a unos cuatro meses, así que una oferta con financiamiento en una casa necesita un expediente revisado antes de escribirla. Casi la mitad de las casas se vendieron al contado. Los condominios van más lentos, con ocho meses de inventario, lo que le da a un comprador bien preparado espacio para negociar precio o créditos.

Sobre el monto: estos préstamos no se venden a Fannie Mae ni a Freddie Mac, así que el límite conforme de 2026 de $832,750 para una vivienda de una unidad (FHFA) no es su tope. Cada prestamista non-QM fija su propio máximo, sus niveles de pago inicial y sus reservas, y se ponen más estrictos a medida que el préstamo crece. Para una casa más grande cerca del agua, compare con nuestra página de préstamos jumbo en West Palm Beach si sus declaraciones también muestran buen ingreso.

Condominios: con una mediana de $316,000, muchas unidades están al alcance con estados de cuenta, pero el edificio pesa tanto como usted. Las cuotas de la HOA cuentan en su relación deuda-ingreso. Desde la ley de seguridad de condominios de Florida, los edificios de tres pisos o más necesitan su inspección de hito a tiempo y un estudio de reservas estructurales, y un edificio con pocas reservas puede terminar en una derrama especial. Mándenos la dirección antes de ofertar; si el edificio no cumple las reglas de las agencias, un préstamo para condominio no garantizable todavía puede funcionar.

Ingreso de consultoría y comisiones: ¿12 o 24 meses?

El prestamista saca el promedio de sus depósitos elegibles en el período que usted elige. En West Palm Beach se ven sobre todo dos patrones:

• Consultores por contrato o por proyecto: si este año firmó un cliente grande y sus depósitos subieron, 12 meses puede mostrar un promedio más alto. Si perdió un cliente la primavera pasada, 24 meses puede verse más estable. Calculamos los dos.
• Negocios de temporada: restaurantes, jardinería y gimnasios suelen subir en el invierno y bajar en el verano. Solo como ejemplo: $18,000 en depósitos elegibles en cada uno de cinco meses buenos y $8,000 en cada uno de siete meses flojos da un promedio de unos $12,170 al mes en un año. Si el patrón se repite, 24 meses da un número parecido con menos riesgo por un mes malo.
• Agentes de bienes raíces y otros trabajos por 1099: los cierres llegan en bloques; 24 meses muestra el ritmo real.

¿Cuenta personal o del negocio? Los estados personales muestran lo que el negocio le pagó a usted, y muchos prestamistas cuentan esos depósitos sin descontar gastos, aunque pueden revisar también la cuenta del negocio. Los estados del negocio muestran ingresos brutos, así que el prestamista aplica un factor de gastos, un porcentaje que trata como costo del negocio. Cómo se fija varía según el prestamista: un porcentaje fijo, una tabla por tipo de negocio, o un índice más bajo que documenta su CPA. Un consultor que trabaja solo con pocos gastos y un contratista que compra materiales no deberían tratarse igual; escoger el prestamista lo resuelve.

Envíe los PDF del banco, todas las páginas. Los depósitos grandes de una sola vez, como una distribución de un fondo, la venta de un carro o un préstamo, necesitan papeles o se excluyen.

Cómo probar el negocio: la ciudad, el Condado de Palm Beach y Sunbiz

El prestamista quiere ver que el negocio existe, que usted es el dueño y cuánto tiempo lleva operando. En West Palm Beach, a noviembre de 2026:

• Recibo de impuesto de negocio de la Ciudad de West Palm Beach (BTR). Lo necesita todo el que hace negocios en la ciudad. Los negocios desde la casa pueden sacarlo, pero tienen que presentar una declaración jurada de ocupación en el hogar (Home Occupation Affidavit) firmada y notarizada por el dueño del negocio y por el dueño de la propiedad, algo importante si usted alquila. El recibo va del 1 de octubre al 30 de septiembre, la renovación es del 1 de julio al 30 de septiembre, y si no se paga queda atrasado el 1 de octubre. Algunos negocios, incluidos los de alquiler, también necesitan un Certificado de Uso: $50 el primer año y $20 al año para renovarlo.
• Recibo de impuesto de negocio local del Condado de Palm Beach. La ciudad indica que si saca el BTR de la ciudad también necesita el del condado. Los recargos del condado por renovar tarde: 10% desde el 1 de octubre, 15% desde el 1 de noviembre, 20% más $10 desde el 1 de diciembre, 25% más $10 desde el 1 de enero, y una multa adicional de $250 desde el 1 de febrero según la ley F.S. 205.053.
• Sunbiz. Su LLC o corporación tiene que aparecer activa. El informe anual de 2026 costó $138.75 para una LLC y $150 para una corporación con fines de lucro, con un recargo de $400 después del 1 de mayo de 2026; las entidades que no lo presentaron antes del tercer viernes de septiembre se disolvieron administrativamente el cuarto viernes. Si la suya aparece inactiva, reactívela primero.
• Carta del CPA o preparador de impuestos. En papel con membrete, confirmando cuánto tiempo lleva por cuenta propia y su porcentaje de propiedad, más un índice de gastos si el prestamista lo usa. Tiene que coincidir con sus estados de cuenta y con Sunbiz.

Impuestos a la propiedad y gastos de cierre

• Impuesto a la propiedad: la tabla final de millaje de 2025 del Tasador de Propiedades del Condado de Palm Beach muestra los principales cargos operativos para la ciudad: condado 4.5000, junta escolar 6.3210 (estatal y local), Consejo de Servicios para Niños 0.4908, Distrito de Salud 0.6561, Distrito de Manejo de Agua del Sur de Florida 0.2301 en tres partes, Distrito de Navegación Interior 0.0288, y la Ciudad de West Palm Beach 8.1308. Sumados dan unos 20.36 mills, más o menos $20 al año por cada $1,000 de valor gravable, antes de deuda aprobada por votación y antes del cargo adicional de la Autoridad de Desarrollo del Downtown en las propiedades del centro. Para el año fiscal 2026/2027, la comisión fijó en julio de 2026 su tasa máxima en los mismos 8.1308 mills.
• Impuestos de Florida sobre la hipoteca: sellos documentales de $0.35 por cada $100 del pagaré y un impuesto intangible único de 2 mills sobre el préstamo. Solo como ejemplo: en un préstamo de $400,000 son $1,400 más $800.
• Homestead: si va a vivir en la casa, solicite la exención de homestead con el Tasador después del cierre; baja el valor gravable y limita los aumentos futuros del valor tasado.

Cómo armamos un expediente con estados de cuenta en West Palm Beach

QMS Lending es un corredor hipotecario independiente en Miami, FL, fundado en 2018, con acceso a más de 100 prestamistas, convencionales y non-QM. Antes de elegir prestamista:

• Calculamos su ingreso de cuatro formas, 12 y 24 meses con cuentas personales y del negocio, y le mostramos cuál le da más ingreso calificable.
• Marcamos los depósitos que van a necesitar papeles, como transferencias de una cuenta de inversiones o un pago único de un cliente, antes de que lo haga el analista.
• Revisamos que su BTR de la ciudad, su recibo del Condado de Palm Beach, su declaración de ocupación en el hogar y su registro en Sunbiz tengan los mismos nombres y fechas.
• Comparamos con un préstamo con P&L cuando los estados de cuenta están desordenados, con uno convencional cuando sus declaraciones ya funcionan, y con un préstamo DSCR si compra para alquilar, que es un préstamo con fines comerciales que califica con la renta de la propiedad.

Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy, en español o en inglés. QMS Lending, NMLS #1781090; Michael Fernandez, NMLS #1491775, Presidente; 4.9 estrellas en más de 200 reseñas de Google. Usted puede calificar; sujeto a aprobación de crédito y a que la propiedad sea elegible. Igualdad de Oportunidades en la Vivienda. Vea nuestra página de corredor hipotecario en West Palm Beach.