Préstamos fix and flip en Miami, FL: presupuesto, desembolsos y la regla del 50%

Respuesta corta

Un préstamo fix and flip en Miami financia parte de la compra más un presupuesto de remodelación que se entrega en desembolsos, calculado contra el valor después de reparaciones (ARV), y se paga cuando usted vende. Es un préstamo con fines comerciales, nunca para la casa donde va a vivir. En la Ciudad de Miami el negocio depende de tres números locales: el límite del 50% de mejora sustancial en zonas de inundación, medido en dos años contra el valor de la estructura, un millaje total 2026 de 19.9544 mills mientras tenga la casa, y sellos de escritura de $0.60 por cada $100 cuando venda.

Empiece con un ARV basado en ventas de la Ciudad de Miami

Las reglas estatales (límites del owner-builder, contratistas con licencia, la inspección de 4 puntos y las reglas de techo de Citizens) están en nuestra guía de fix and flip en Florida, y lo básico del prestamista y los límites de usura están en la página de hard money en Miami. Esta página trata de cómo manejar el presupuesto de un flip dentro de la Ciudad de Miami.

El ARV es el precio al que la casa debería venderse una vez terminado el trabajo, y el prestamista limita el préstamo contra ese valor. A octubre de 2026, los datos de Florida Realtors del tercer trimestre de 2026 por ciudad, publicados por MIAMI REALTORS, muestran una venta mediana de casa unifamiliar en la Ciudad de Miami de $815,070 con 270 ventas, 5.9% más que hace un año, con una mediana de 45 días hasta el contrato y 6.1 meses de inventario. En todo el condado la casa mediana fue de $685,000.

Dos advertencias con las ventas comparables en Miami:

• Use ventas cerradas de casas remodeladas en lotes parecidos, en la misma zona de inundación y la misma zona de transecto. Una casa en zona unifamiliar T3 y otra a pocas cuadras en zona T4 no son el mismo producto.
• No saque el ARV de condominios. El inventario de condominios y townhouses en la ciudad fue de 16.8 meses en el tercer trimestre de 2026, con una mediana de $555,000 y 94 días hasta el contrato. Los flips de condominio tienen más riesgo de tiempo, y el estatus de recertificación e inspección de hito de la asociación puede bloquear el financiamiento del comprador.

La regla del 50% como la mide la Ciudad de Miami

Si la casa está en una zona de inundación especial de FEMA, su presupuesto de remodelación tiene un techo. Según la política del Departamento de Construcción de la Ciudad de Miami emitida el 18 de mayo de 2021, vigente a octubre de 2026:

• El trabajo es una mejora sustancial cuando su costo llega a un total acumulado del 50% del valor de mercado de la estructura en un período de dos años.
• El valor de mercado es solo del edificio, sin el terreno ni otras mejoras del lote.
• La ciudad puede aceptar el valor tasado solo del edificio del Tasador de Propiedades de Miami-Dade, o una tasación de solo la estructura hecha por un tasador con licencia de Florida bajo USPAP y con menos de seis meses.
• El costo de construcción tiene que estar respaldado por un contrato AIA entre dueño y contratista (o equivalente) firmado por ambas partes, con desglose detallado, más una declaración jurada del Arquitecto de Récord de que el contrato cubre todo el trabajo de los planos.
• La ciudad puede rechazar costos que considere irreales y puede pedir una segunda tasación.

Si pasa la línea, toda la casa tiene que cumplir las reglas actuales de FEMA, de inundación de la ciudad y del Código de Construcción de Florida para construcción nueva, lo que puede significar elevar la estructura. En una casa vieja de Miami con un valor de edificio bajo, una cocina, baños, techo, ventanas y una mejora eléctrica pueden pasar el 50% rápido. Como el período es de dos años, dividir el trabajo en un segundo permiso unos meses después no reinicia la cuenta. Consiga el valor de solo el edificio antes de hacer la oferta y ajuste el alcance del trabajo.

Presupuesto y desembolsos: lo que quiere ver el prestamista

El dinero de la remodelación se aprueba desde el principio, pero se retiene y se paga en desembolsos después de que un inspector confirma cada etapa. En Miami, los mismos papeles que pasan la revisión del 50% de la ciudad también hacen más limpio su calendario de desembolsos:

• Un presupuesto por partidas que coincida con el contrato AIA que verá la ciudad. Si el presupuesto del prestamista y el valor del permiso no coinciden, espere preguntas de los dos lados.
• Un fondo para imprevistos. Las casas viejas de Miami esconden sorpresas detrás de las paredes y debajo de los pisos.
• Etapas de desembolso ligadas a las inspecciones del permiso, como demolición, instalaciones, techo y ventanas, y luego terminaciones. Muchos prestamistas reembolsan después del trabajo, así que usted o su contratista cubren el costo de cada etapa hasta que llegue el desembolso.
• Permisos antes del dinero. La mayoría de los prestamistas no sueltan un desembolso por trabajo que requiere permiso hasta que el permiso salga. Sume el tiempo de revisión al plazo del préstamo.
• Recertificación y casos abiertos. Las casas unifamiliares y los dúplex están exentos de la recertificación de edificios, pero un flip de un edificio multifamiliar pequeño no. Revise permisos abiertos o un caso de estructura insegura antes de cerrar.

Costos de mantener la casa: millaje de Miami-Dade y sellos

Cada mes que la casa es suya cuesta dinero. Las partes propias de Miami, a octubre de 2026:

• Impuesto a la propiedad. El millaje total adoptado para 2026 en una dirección de la Ciudad de Miami es de 19.9544 mills (cerca del 2.0% del valor imponible), con 7.1080 mills de operación y 0.2536 de deuda de la ciudad. El área no incorporada de Miami-Dade está en 16.8983. Un flip no tiene exención de homestead.
• El avalúo se reinicia. El tope de 10% al año para propiedades sin homestead (sin contar los impuestos escolares) se reinicia cuando cambia el dueño, así que la compra de su comprador puede subir el avalúo del año siguiente. Los impuestos se prorratean en el cierre, así que usted paga su parte por los meses que tuvo la casa.
• Impuestos del préstamo al comprar. Sellos sobre el pagaré de $0.35 por cada $100 del préstamo e impuesto intangible de 2 mills.
• Sellos sobre la escritura. La tasa de escritura en Miami-Dade es de $0.60 por cada $100. El recargo de hasta $0.45 por cada $100 no aplica a la escritura de una sola residencia unifamiliar, pero sí a un dúplex o a un edificio pequeño de apartamentos. Quién paga lo dice el contrato; vea impuesto de sellos.
• Intereses, cargos por desembolso, seguro y servicios, más cargos de extensión si se pasa del plazo.

Solo como ejemplo: un flip en la Ciudad de Miami en zona de inundación

Solo como ejemplo, no es una cotización. Un inversionista compra una casa de los años 50 en zona de inundación por $500,000. El Tasador de Propiedades de Miami-Dade muestra un valor de solo el edificio de $220,000. El ARV según ventas de casas remodeladas es de $780,000.

• Techo del 50%: $220,000 × 50% = $110,000 de trabajo en dos años. El primer alcance sale en $140,000, así que pasa la línea. El inversionista lo baja a $105,000 (cocina y baños cosméticos, ventanas de impacto, pintura) y elimina la ampliación.
• Impuestos del préstamo: en un préstamo de $460,000 (compra más fondos retenidos), sellos sobre el pagaré de $1,610 e impuesto intangible de $920.
• Impuesto a la propiedad mientras la tiene: 19.9544 mills sobre $500,000 es cerca de $9,977 al año, unos $831 al mes, o cerca de $4,989 en seis meses.
• Sellos de escritura al vender, si los paga el vendedor: $780,000 × $0.60 por cada $100 = $4,680.

Sume intereses, puntos, cargos por desembolso, seguro, servicios, comisiones y título en las dos puntas. Si el margen solo funciona con la venta comparable más alta, no funciona. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy.

Solo con fines comerciales, y cómo ayuda QMS

Los préstamos fix and flip son préstamos con fines comerciales. Según el comentario de la Regulación Z de la CFPB, una propiedad no se considera sin ocupación del dueño si el dueño piensa vivir ahí más de 14 días en el próximo año. Si quiere remodelar una casa en Miami y vivir en ella, mire un FHA 203(k) o un préstamo convencional.

¿Decidió quedarse con la casa para alquilarla? Un préstamo DSCR puede refinanciarla según la renta; en la Ciudad de Miami, las casas unifamiliares y los dúplex en zonas T3 y T4-R no califican para alquiler a corto plazo, así que calcule con un contrato a largo plazo.

QMS Lending (NMLS #1781090) es un corredor hipotecario independiente en Miami, FL, con más de 100 prestamistas, incluidos prestamistas privados para inversionistas. Comparamos lado a lado el apalancamiento, los puntos, las reglas de desembolso y los costos de extensión. Vea préstamos fix and flip o llame al 305-425-1990, en inglés o en español. Sujeto a aprobación de crédito y de la propiedad.