Préstamos FHA 203(k) en Florida: compre una casa para arreglar con una sola hipoteca

Respuesta corta

Un préstamo FHA 203(k) junta la compra (o el refinanciamiento) y el costo de las reparaciones en una sola hipoteca FHA, con apenas 3.5% de pago inicial sobre el total si su puntaje de crédito es 580 o más. El 203(k) Limitado cubre hasta $75,000 en trabajos no estructurales; el 203(k) Estándar empieza en $5,000 de reparaciones, no tiene tope fijo de reparaciones y exige un consultor 203(k) aprobado por HUD. En Miami-Dade, Broward y Palm Beach el préstamo total igual tiene que caber dentro del límite FHA de 2026 de $667,000 para una unidad.

203(k) Estándar vs Limitado: las reglas a octubre de 2026

HUD tiene dos versiones. La Carta a Prestamistas 2024-13 de HUD subió el tope del Limitado de $35,000 a $75,000 para números de caso FHA asignados desde el 4 de noviembre de 2024, y HUD dice que revisará ese tope cada año. A octubre de 2026 la página del programa de HUD sigue mostrando $75,000.

• 203(k) Limitado: hasta $75,000 en costos totales de reparación, sin mínimo. Solo remodelaciones menores y reparaciones no estructurales. El trabajo debe terminar en 9 meses y usted no puede estar fuera de la casa más de 30 días en total. El consultor 203(k) es opcional y, desde 2024, su honorario se puede financiar.
• 203(k) Estándar: mínimo $5,000 en reparaciones y sin máximo, siempre que el préstamo total quepa en el límite FHA. Permite trabajo estructural. Exige un consultor 203(k) aprobado por FHA. El trabajo debe terminar en 12 meses, y se pueden financiar hasta 12 meses de pagos de la hipoteca mientras no pueda vivir en la casa.
• Ambos: aplican las reglas FHA. Vivienda principal, de 1 a 4 unidades, mínimo 3.5% de pago inicial con 580 o más (10% con 500 a 579), y seguro hipotecario (MIP) inicial y anual. Se pueden pedir extensiones con documentación.

Regla práctica: cocina, baños, pisos, pintura, techo nuevo o aire acondicionado, sin mudarse más de un mes: Limitado. Mover paredes, ampliaciones, cimientos o reparaciones estructurales, o remodelación total: Estándar. Nuestra página de préstamos FHA explica el programa base.

Qué se puede pagar con el dinero y qué no

La hoja informativa de HUD para consumidores enumera mejoras elegibles, entre ellas:

• Reparar o cambiar plomería, calefacción, aire acondicionado y sistema eléctrico.
• Remodelación completa de cocina y baños.
• Techo, revestimiento exterior y canales; ventanas y pisos nuevos.
• Mejoras de eficiencia energética y accesibilidad para personas con discapacidad.
• Ampliaciones, terminar áticos, construir o renovar un garaje, una unidad de vivienda accesoria (ADU) elegible, o convertir una casa de una unidad en dos a cuatro unidades (solo Estándar, porque son trabajos estructurales).
• Reparaciones estructurales (solo Estándar).

No elegible: artículos de lujo y cualquier cosa que no quede como parte permanente de la propiedad. El 203(k) Limitado tampoco sirve para trabajos que requieren planos de arquitecto o el informe de trabajo de un consultor según la tasación, trabajos de más de 9 meses, o más de dos pagos a un mismo contratista especializado. Esos trabajos van en un 203(k) Estándar.

El prestamista y el consultor deciden qué es permanente y necesario. Pida presupuestos a contratistas con licencia en Florida.

Cómo se calcula el monto del préstamo (valor después de las mejoras)

El tasador valora la casa como si las reparaciones ya estuvieran hechas. Ese es el valor después de las mejoras. La hoja de cálculo de hipoteca máxima de HUD para una compra con 203(k) Estándar funciona así:

• Paso 1: sume los costos financiables: construcción, permisos, honorarios de arquitecto o ingeniero, honorarios del consultor y de inspecciones, actualizaciones de título, la reserva para imprevistos (HUD permite hasta 20%), cualquier reserva para pagos de la hipoteca, más el cargo de originación y puntos si se financian.
• Paso 2: tome el menor entre (a) el valor actual ajustado, normalmente el precio de compra, más el Paso 1, o (b) el 110% del valor después de las mejoras. En un condominio, (b) es el 100% del valor después de las mejoras.
• Paso 3: multiplique por el factor de préstamo a valor de FHA: 96.5% con 580 o más, 90% con 500 a 579.
• Paso 4: el resultado no puede pasar del límite FHA del condado. En Miami-Dade, Broward y Palm Beach es $667,000 para una unidad en 2026.

Ejemplo (cifras hipotéticas): precio de compra $350,000, reparaciones y cargos financiables $60,000, valor después de las mejoras $440,000. La opción (a) da $410,000; la opción (b) da $484,000. El menor es $410,000 × 96.5% = $395,650 de préstamo base. Su pago inicial es de unos $14,350. El MIP inicial de 1.75% (unos $6,924) normalmente se suma al préstamo. El MIP anual es 0.55% al año con menos de 5% de pago inicial en préstamos de $726,200 o menos.

En el cierre, el dinero de las reparaciones va a escrow y se paga en desembolsos tras cada inspección. HUD permite un desembolso inicial en el cierre para permisos y hasta el 50% de los materiales no pagados.

Tiempos: del contrato al trabajo terminado

• Antes de aplicar: deje tiempo en el contrato para inspecciones y presupuestos. Un 203(k) tarda más en cerrar que una compra FHA normal porque presupuestos, informe del consultor y tasación tienen que cuadrar.
• Solo Estándar: el consultor inspecciona la casa y prepara el informe de trabajo y el estimado de costos. El honorario máximo de HUD por ese informe es $1,000 para reparaciones de hasta $50,000, $1,200 de $50,001 a $85,000, $1,400 de $85,001 a $140,000, y el menor entre 1% o $2,000 por encima de eso. Cada inspección de desembolso tiene un tope de $375.
• Tasación: se hace sobre el valor después de las mejoras, usando los presupuestos y el informe de trabajo.
• Cierre: el dinero de las reparaciones va a escrow. HUD exige que los permisos de construcción se saquen antes de empezar y se coloquen en la obra.
• Construcción: hasta 9 meses (Limitado) o 12 meses (Estándar). A los contratistas se les paga por desembolsos después de cada inspección.
• Terminación: inspección final y último desembolso. Lo que sobre de la reserva se aplica según las reglas del prestamista.

Lo propio de Florida: seguro, techos y permisos en Miami-Dade

En el sur de Florida, muchas veces el seguro de la vivienda decide si una casa para arreglar funciona.

• Inspecciones de 4 puntos y de mitigación de viento. En casas antiguas las aseguradoras suelen pedir una inspección de 4 puntos de techo, electricidad, plomería y aire acondicionado. Si algo falla, la casa puede ser difícil de asegurar, y un 203(k) puede pagar el arreglo. Una inspección de mitigación de viento después de poner ventanas de impacto o amarres de techo puede bajar la prima.
• Edad del techo. La ley de Florida 627.7011 dice que una aseguradora no puede negarse a emitir o renovar una póliza solo porque el techo tenga menos de 15 años. Si el techo tiene 15 años o más, la aseguradora debe permitirle hacer una inspección del techo a su costo antes de exigir el reemplazo. Incluir un techo nuevo en el 203(k) puede resolver el seguro y la reparación a la vez.
• Casas antiguas en Miami-Dade. Muchas casas en barrios establecidos tienen paneles eléctricos originales, tuberías viejas y techos gastados: justo lo que marca una inspección de 4 puntos.
• Permisos. En las áreas no incorporadas de Miami-Dade, los permisos los da el Departamento de Construcción del Condado (Departamento de Regulación y Recursos Económicos, RER). Su folleto de renovación dice que cambiar el techo, ventanas, puertas o revestimiento, modificar electricidad o plomería (incluido el calentador de agua) y todo aire acondicionado nuevo necesitan permiso. Pintar, empapelar o pulir pisos no. Cada ciudad del condado (Miami, Hialeah, Doral y otras) tiene su propio departamento de construcción. Incluya costo y tiempo de permisos en el presupuesto.

En Miami-Dade solo contratistas con licencia o dueños que califiquen como constructores pueden sacar permisos, y los prestamistas generalmente exigen un contratista con licencia para trabajos 203(k).

Condominios y otros límites de propiedad

• Condominios: las unidades de condominio elegibles pueden usar un 203(k), pero las mejoras se limitan al interior de la unidad. No sirve para techos, fachadas ni áreas comunes, que son de la asociación. El edificio igual tiene que cumplir las reglas de condominios de FHA, y la hipoteca máxima usa el 100% (no el 110%) del valor después de las mejoras.
• Inspecciones de hito y derramas: en torres de condominio antiguas en Florida, el mayor riesgo muchas veces es el edificio, no la unidad. Revise si hay derramas pendientes antes de presupuestar la remodelación de la unidad.
• Cooperativas (co-ops): no son elegibles, según la descripción del programa de HUD.
• Uso mixto: se permite si al menos el 51% de la propiedad es residencial.
• Inversionistas: el 203(k) es para casas donde usted va a vivir. Quien compra para revender usa préstamos con fines comerciales, como los préstamos fix-and-flip.

Cómo le ayuda QMS con un 203(k)

No todos los prestamistas FHA ofrecen 203(k), y los que lo hacen ponen sus propias reglas de crédito y contratistas. QMS Lending (NMLS #1781090) es un bróker independiente en Miami, FL con acceso a más de 100 prestamistas, así que podemos llevar su caso a un prestamista que haga 203(k) Limitado o Estándar. Revisamos con usted el alcance, los presupuestos del contratista y los números, en español o en inglés, antes de que se comprometa. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy. Sujeto a aprobación de crédito.