Hipoteca revertida en Miami: lo que debe revisar si tiene 62 años o más

Respuesta corta

Una hipoteca revertida en Miami le permite a un propietario de 62 años o más convertir el capital de su casa en dinero sin pago mensual de hipoteca, usando un valor de vivienda de hasta $1,249,125 bajo el límite HECM de FHA para 2026. En la Ciudad de Miami lo que decide son los detalles locales: si su edificio de condominio está aprobado por FHA, si sus impuestos y su seguro caben en su presupuesto, y si mantiene la exención de $50,000 para personas mayores de la ciudad. QMS Lending es un broker que conecta a propietarios de Miami con prestamistas de hipoteca revertida; todo préstamo está sujeto a aprobación y a una consejería aprobada por HUD primero.

Precios en Miami frente al límite HECM 2026, a octubre de 2026

Nuestra guía de hipoteca revertida en Florida explica todas las reglas del HECM. Esta página es sobre la Ciudad de Miami, donde el valor de las casas y el tipo de edificio cambian los números.

Según MIAMI REALTORS, en el tercer trimestre de 2026 la Ciudad de Miami registró:

• Casas unifamiliares: precio mediano de venta de $815,070 (5.9% más que un año antes) en 270 ventas cerradas.
• Townhouses y condominios: precio mediano de $555,000 (4.3% menos) en 582 ventas cerradas, más del doble que las casas.

HUD calcula cuánto puede recibir según la edad del prestatario más joven (o del cónyuge elegible que no es prestatario), la tasa de interés del momento y el menor entre el valor de tasación y el límite HECM, que es de $1,249,125 para casos de FHA asignados desde el 1 de enero de 2026. Una casa o un condo de precio mediano en Miami está por debajo de ese tope, así que la tasación es la que define su cantidad.

Si su casa vale bastante más que el límite, solo se toma en cuenta hasta $1,249,125. Algunos prestamistas ofrecen hipotecas revertidas privadas, sin FHA, para casas de mayor valor; sus condiciones varían, y las comparamos lado a lado cuando el tope del HECM deja capital sin usar.

Si todavía debe una hipoteca, se paga con el dinero de la hipoteca revertida al cierre. Si el balance es alto, puede quedar poco, y es mejor saberlo antes de pagar una tasación.

Condos en Miami: primero decide la aprobación de FHA

En la Ciudad de Miami la mayoría de las ventas son condos, así que el edificio suele ser el primer obstáculo. HUD permite un HECM en un condo solo si el proyecto está aprobado por HUD o si la unidad califica para la aprobación de unidad individual (single-unit approval) de FHA.

• Revise la lista. La búsqueda pública de condos de FHA de HUD muestra el estado de cada proyecto: aprobado (Approved), vencido (Expired), rechazado (Rejected) o retirado (Withdrawn). Vencido no es lo mismo que rechazado: normalmente significa que no se renovó la aprobación, y la asociación puede volver a solicitarla.
• La aprobación individual tiene límite. Según el manual 4000.1 de HUD, las aprobaciones de unidad individual se limitan al 10% de las unidades en proyectos de 10 unidades o más, y a dos préstamos FHA en proyectos de menos de 10 unidades. En una torre grande que ya tiene préstamos FHA, ese límite puede cerrar la puerta.
• Inspecciones y reservas. La ley de Florida exige una inspección estructural (milestone) en edificios residenciales de condominio de tres pisos o más a los 30 años y luego cada 10 años, además de un estudio de reservas de integridad estructural (SIRS) cada 10 años. Los resultados muchas veces suben la cuota de mantenimiento o traen una derrama, y en la revisión financiera de HUD esa cuota cuenta contra su presupuesto.

Antes que nada, envíenos el nombre del edificio y el número de la unidad. Revisamos el estado en FHA y pedimos a la asociación el cuestionario del condominio y el estado de la inspección milestone y del SIRS, para que no haya sorpresas a mitad del proceso.

Mantenga su exención para personas mayores en la Ciudad de Miami

Con un HECM el título sigue a su nombre y usted debe vivir en la casa, así que normalmente no cambia su exención de homestead. La exención de homestead de Florida puede bajar el valor tasable hasta $50,000. Si tiene 65 años o más, Miami-Dade y la Ciudad de Miami le dan más, y mantener esas exenciones ayuda a pasar la revisión de presupuesto de HUD.

A octubre de 2026, el Tasador de Propiedades de Miami-Dade indica estas reglas:

• Exención para personas mayores: al menos un dueño con 65 años o más al 1 de enero, con ingreso del hogar de $38,686 o menos (el límite de 2026 fijado por el Departamento de Ingresos de Florida). Una vez aprobada, se renueva sola cada año.
• Monto en la Ciudad de Miami: la ciudad da una exención de $50,000 para personas mayores. La tabla 2026 del Tasador estima un ahorro de unos $368 en impuesto de la ciudad y $262 en impuesto del condado, o $631 al año, según la tasa de millaje propuesta.
• Exención para residentes de largo plazo: la Ciudad de Miami la adoptó. Si ha vivido en la casa por lo menos 25 años, el valor de mercado era menor de $250,000 el primer año que la solicita y cumple con la edad y el ingreso, se elimina la parte del impuesto de la ciudad. No aplica a los impuestos de la Junta Escolar ni del Estado.

Si cree que califica y nunca la ha pedido, solicítela al Tasador antes de reunirse con el consejero. Menos impuestos significan menos dinero apartado y más espacio en su presupuesto mensual.

Costos, consejería y formas de recibir el dinero

Todo HECM empieza con una sesión con un consejero aprobado por HUD. La línea gratuita de HUD para encontrar uno es el (800) 569-4287, y la búsqueda de consejeros de la CFPB para el área de Miami, a octubre de 2026, muestra una agencia aprobada por HUD en Doral que ofrece consejería de hipoteca revertida en inglés, español y creole.

Costos que indica HUD, a octubre de 2026:

• Prima inicial de seguro hipotecario: 2%, cobrada al cierre.
• Prima anual de seguro hipotecario: 0.5% del balance pendiente.
• Cargo de originación: con un máximo de $6,000.
• Cargo de servicio: hasta $30 al mes en préstamos de tasa fija o que ajustan una vez al año, y hasta $35 en los que ajustan cada mes.
• Costos de terceros: tasación, título, registro e impuestos de Florida sobre la hipoteca.

Las tasas cambian a diario; llámenos para el precio de hoy. Un HECM de tasa fija paga una sola suma. Un HECM ajustable puede pagar cada mes mientras viva en la casa (tenure), por un número de meses (term), como línea de crédito o una combinación. Una línea de crédito puede ayudar a cubrir la renovación del seguro y las derramas del condominio cuando lleguen, en vez de sacar todo el dinero de una vez.

Cómo le ayuda QMS Lending en Miami

QMS Lending (NMLS #1781090) es un broker hipotecario independiente en Miami, FL, que trabaja con más de 100 prestamistas. No damos hipotecas revertidas directamente; lo conectamos con prestamistas de hipoteca revertida, revisamos primero su edificio y su presupuesto, y le explicamos cada oferta en español o en inglés.

También comparamos las alternativas, porque un HECM no siempre es lo mejor para usted. Un HELOC mantiene su primera hipoteca pero tiene pagos mensuales; un refinanciamiento con retiro de efectivo la reemplaza; vender y mudarse a algo más pequeño puede costar menos que cualquier préstamo. Puede calificar para alguna de estas opciones, sujeto a aprobación de crédito. Contáctenos o llame al 305-425-1990. Vea también nuestra página de broker hipotecario en Miami.