¿Qué es la póliza maestra (master policy) del condominio?

Respuesta corta

La póliza maestra del condominio es el seguro de propiedad que compra la asociación para el edificio y las áreas comunes, y se paga con sus cuotas mensuales; no cubre sus muebles ni los acabados dentro de su unidad, por eso también necesita una póliza HO-6. Para un préstamo convencional, Fannie Mae exige que la póliza maestra cubra al menos el 100% del costo estimado de reemplazo con un deducible no mayor al 5% del monto asegurado (a noviembre de 2026).

Definición

El seguro de propiedad de la asociación sobre el condominio tal como se construyó, incluidas las áreas comunes. Según la ley de Florida, excluye lo que está dentro de una unidad y sirve solo a esa unidad, como pisos, revestimientos de paredes y techos, electrodomésticos, calentadores, gabinetes y topes.

Ejemplo con números

Solo un ejemplo: un edificio de 200 unidades está asegurado por $40,000,000 con un deducible de tormenta con nombre del 5%, o sea $2,000,000, lo máximo que permite Fannie Mae. Un huracán causa $3,000,000 en daños. La póliza paga $1,000,000 y la asociación tiene que cubrir el deducible de $2,000,000. Según el F.S. 718.111(11)(j), los deducibles en general son un gasto común, así que repartido por igual serían $10,000 por unidad como cuota especial. Florida exige que las pólizas HO-6 incluyan al menos $2,000 de cobertura por cuotas de pérdida, así que un dueño que nunca subió ese límite podría pagar casi todos los $10,000 de su bolsillo.

Póliza maestra vs HO-6: quién cubre qué

• Póliza maestra (asociación): la estructura, el techo, las paredes exteriores, las áreas comunes y la unidad tal como se instaló originalmente, según el F.S. 718.111(11).
• HO-6 (usted): sus pertenencias, más pisos, revestimientos de paredes y techos, lámparas y accesorios eléctricos, electrodomésticos, calentadores, gabinetes empotrados, topes y cortinas dentro de su unidad. Florida le asigna esto al dueño.
• Cobertura por cuotas de pérdida: el F.S. 627.714 exige al menos $2,000 en su HO-6, con un deducible de no más de $250. Pregunte a su agente por un límite mayor.

Fannie Mae exige una HO-6 cuando la póliza maestra no cubre el interior de la unidad o usa un deducible por unidad.

Qué revisan los prestamistas (Fannie Mae B7-3-03)

A noviembre de 2026, la póliza maestra debe ser de al menos el 100% del costo estimado de reemplazo e incluir viento, incluso tormentas con nombre. El deducible puede ser hasta el 5% del monto de la póliza por evento, o hasta $50,000 por unidad. Cada deducible por separado, como el de huracán, debe cumplir ese límite por sí solo. Si la póliza maestra excluye un riesgo requerido, la asociación necesita otra póliza que lo cubra. ¿Va a comprar en un edificio que no cumple? Pregúntenos por los préstamos para condominios no aprobables y los préstamos para condominios en Florida. Las tasas cambian a diario; llame al 305-425-1990 para el precio de hoy.

En el sur de Florida

La ley de Florida (F.S. 718.111(11)) exige que la asociación tenga un seguro de propiedad adecuado, y el costo de reemplazo se debe determinar al menos una vez cada 3 años. Los edificios costeros del sur de Florida pagan primas de viento altas y tienen deducibles grandes por huracán, lo que se refleja en las cuotas y posibles cuotas especiales. Los prestamistas revisan la póliza maestra durante el cuestionario del condominio, y un edificio con poca cobertura o un deducible demasiado alto puede pasar a ser un condominio no aprobable (non-warrantable).