¿Qué es la amortización?

Respuesta corta

La amortización es pagar un préstamo con pagos programados durante un plazo fijo, donde cada pago cubre el interés del mes y reduce el capital. Al principio, la mayor parte del pago va a interés (CFPB, consultado en octubre de 2026). En un préstamo de $400,000 a 30 años al 6%, el primer pago de unos $2,398 aplica solo unos $398 al capital.

Definición

Pagar un préstamo en el tiempo y a la tasa que fijan los documentos del préstamo. La tabla de amortización muestra cómo cada pago se divide entre capital e interés.

Ejemplo con números

Solo un ejemplo, no es cotización: $400,000 al 6% a 30 años = unos $2,398 al mes de capital e interés. Mes 1: $2,000 de interés y $398 de capital. A los 5 años el saldo es de unos $372,217; a los 10 años, unos $334,743. El capital no supera al interés hasta el pago 223, cerca del año 19. Interés total en 30 años: unos $463,353.

Cómo funciona

Cada mes, interés = saldo x (tasa anual / 12). El resto de su pago fijo va al capital. A medida que baja el saldo, baja el interés y más va al capital.

• Amortización completa: el saldo llega a $0 al final del plazo
• Solo interés: no se paga capital durante un período
• Amortización negativa: el pago no cubre el interés, así que el saldo crece (CFPB)

Por qué importa

La amortización explica por qué el capital propio crece lento al principio y por qué los pagos extra al capital al inicio ahorran más interés. Un plazo más corto, como 15 años, tiene pago más alto pero mucho menos interés total. También importa al evaluar un refinanciamiento: empezar otros 30 años puede bajar el pago pero sumar años de interés. Vea punto de equilibrio del refinanciamiento.

En el sur de Florida

Su pago completo en Florida también incluye impuestos a la propiedad, seguro de vivienda y de inundación, y a veces cuotas de HOA. Eso no es parte de la amortización; se suma en su PITI y puede cambiar cada año.