¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable (ARM)?

Respuesta corta

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un préstamo con tasa fija durante un período inicial; después, la tasa se ajusta a un índice más un margen, con límites llamados topes. Por ejemplo, una ARM 5/6 es fija por 5 años y luego se ajusta cada 6 meses. A octubre de 2026, las ARM de Fannie Mae y Freddie Mac usan como índice el promedio de 30 días de SOFR.

Definición

Una hipoteca cuya tasa puede cambiar después de un período fijo inicial. La nueva tasa es índice + margen, y los topes limitan cuánto puede moverse.

Ejemplo con números

Solo un ejemplo, no es cotización: una ARM de $400,000 a 30 años empieza en 6% con tope inicial de 2%, topes posteriores de 1% y tope de por vida de 5%. Capital e interés es cerca de $2,398 por 5 años. Después de 60 pagos el saldo es cerca de $372,217. Si la tasa sube el 2% completo a 8%, el pago pasa a cerca de $2,873. La tasa nunca puede pasar de 11%, donde el pago sería cerca de $3,648.

Cómo se fija la tasa

Después del período fijo, su tasa = índice + margen, sujeta a topes (CFPB). El margen se fija al cierre y no cambia.

A octubre de 2026, Freddie Mac exige el promedio de 30 días de SOFR para las nuevas ARM SOFR y ofrece productos 3/6, 5/6, 7/6 y 10/6, con márgenes entre 1% y 3%. Fannie Mae limita el margen a 300 puntos base (3%).

• Primer número: años que la tasa inicial se mantiene fija
• Segundo número: cada cuánto se ajusta después (6 = cada 6 meses)

Los tres topes

La CFPB describe tres topes (a octubre de 2026):

• Tope inicial: limita el primer cambio, comúnmente 2% o 5%
• Tope posterior: limita cada cambio siguiente, más comúnmente 1% o 2%
• Tope de por vida: limita el cambio total, más comúnmente 5% sobre la tasa inicial

Dos prestamistas pueden ofrecer la misma tasa inicial con topes distintos, así que compare los tres y pida el pago más alto posible, que también aparece en su Loan Estimate.

Cuándo puede convenir una ARM

Una ARM puede tener sentido si piensa vender o refinanciar antes del primer ajuste, o si necesita un pago inicial más bajo en un préstamo jumbo. Es más arriesgada si piensa quedarse décadas en la casa con un presupuesto ajustado. Las tasas cambian a diario; llame para conocer el precio de hoy.

En el sur de Florida

Muchos compradores en Miami piensan vender, mudarse o refinanciar en pocos años, así que un período fijo de 5, 7 o 10 años puede encajar con su plan. Aun así, calcule el pago ajustado, porque el seguro y las cuotas de HOA en Miami-Dade también pueden subir al mismo tiempo.